Как правильно проверить застройщика новостройки
При покупке квартиры в новостройке, особенно если вы планируете покупать их много для последующей перепродажи, важно не только обратить внимание на качество объекта, но и на застройщика. Даже с использованием эскроу-счетов, есть риски задержки сдачи объекта или несоответствия проекту. Давайте разберем, как правильно проверить новостройку и застройщика.
Зачем проверять новостройку
Приобретение квартиры в новостройке по договору ДДУ считается одним из самых безопасных способов улучшения жилищных условий. Закон о долевом строительстве защищает покупателей, их деньги хранятся на эскроу-счете до ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что если застройщик не сможет завершить проект, дольщики смогут вернуть свои вложения.
Несмотря на эту защиту, все равно возможны проблемы, такие как задержка сдачи объекта или несоответствие проекту. Поэтому важно выбирать надежного застройщика с хорошей репутацией и успешно завершенными проектами.
Как проверить новостройку и застройщика
Для проведения проверки новостройки и застройщика, вы можете воспользоваться специальным сервисом на портале наш.дом.рф, который базируется на данных Единой информационной системы жилищного строительства, управляемой АО ДОМ.РФ.
Для начала проверки новостройки, перейдите в раздел Сервисы на портале и выберите Каталог новостроек. При помощи карты или фильтров, найдите нужный объект, перейдите на его страницу и нажмите кнопку Проверить.
После проверки, вы сможете получить следующую информацию:
- Надежность застройщика
- Финансовое состояние застройщика
- История проектов застройщика
- Информацию о залогах и обременениях на объекте
- Возможную задолженность или задания
Также через сервис можно просмотреть актуальные фотографии хода строительства и ознакомиться с документацией проекта (проектная декларация, разрешительные документы, отчетность застройщика).
Портал наш.дом.рф содержит информацию о застройщиках и объектах по всей стране, а использование сервиса проверки новостроек является бесплатным.
Проверка надежности застройщика: важные аспекты
При проведении проверки надежности застройщика необходимо обращать внимание на ряд ключевых моментов. Одним из них является наличие всех необходимых документов, включая проектную декларацию и разрешения на строительство. Кроме того, важно, чтобы фотографии объекта были актуальными, а плановые сроки не нарушались.
Чек-лист по проверке надежности застройщика на портале наш.дом.рф:
- Проверка наличия проектной декларации
- Наличие разрешения на строительство
- Актуальность фотографий объекта
- Соблюдение плановых сроков
Дополнительно, в карточке застройщика можно изучить предыдущие объекты и убедиться, что среди них нет проблемных домов.
Определение момента начала расчетов с кредиторами третьей очереди
Для определения момента начала расчетов с кредиторами третьей очереди необходимо обратить внимание на дату передачи прав и обязанностей застройщика приобретателю – Фонду развития территорий. Когда приобретатель вступает в свои права, требования всех участников строительства автоматически погашаются и перестают быть действительными.
Пример из практики: ООО Дом от профи потребовало от Фонда развития территорий передачи квартиры, которую Фонд взялся достраивать после банкротства застройщика. Судебные инстанции обязали Фонд передать квартиру, но решение было отменено.
Из примера видно, что процесс передачи прав и обязанностей требует внимательного юридического анализа и последовательности действий. Важно учитывать все нюансы и законодательные моменты для успешного завершения сделки.
Политика конфиденциальности ООО Юридическая фирма Двитекс
Введение
Первая и апелляционная инстанции убедились в том, что требования Дома в реестре имелись и Фондом не оспаривались.
А поведение организации доказывало, что обязательства застройщика перед ООО Дом от профи он принял полностью: ведь тот и согласие на уступку давал, и допник подписывал.
Да и вторую квартиру отдал без лишних разговоров: Дом от профи даже собственность на нее успел зарегистрировать.
Решение кассационной инстанции
А вот кассационная инстанция выразила другое мнение по этому вопросу. Она заявила, что из-за изменений 2019 года в законе Дом от профи — юридическое лицо, участником строительства не является, а значит, и квартиру не получит.
ООО возмутилось: как так? Дело о банкротстве было возбуждено до того, как этот закон вступил в силу. Раз. Два — к моменту начала действия закона расчеты с кредиторами третьей очереди были начаты.
Ведь в апреле 2019 года, в момент, когда Фонд развития территорий стал приобретателем, требования участников строительства стали считаться погашенными. То есть расчеты начаты 8 апреля 2019 года, 151-ФЗ вступил в силу 27 июня того же года.
Дом от профи имеет право на квартиру.
Подтверждение Верховным Судом
Верховный Суд подтвердил: да, имеет, и отменил постановление Окружного.
Политика конфиденциальности
бработка персональных данных
- Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей разработана и применяется в ООО Юридическая фирма Двитекс.
- Политика определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных физических лиц.
- Цель – обеспечение защиты прав и свобод субъектов персональных данных при их обработке.
пределение персональных данных
Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
ели обработки персональных данных
Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в различных целях, включая:
- …
- …
Markdown for the text above:
## Политика конфиденциальности ООО Юридическая фирма Двитекс
## Введение
Первая и апелляционная инстанции убедились в том, что требования Дома в реестре имелись и Фондом не оспаривались.
А поведение организации доказывало, что обязательства застройщика перед ООО Дом от профи он принял полностью: ведь тот и согласие на уступку давал, и допник подписывал.
Да и вторую квартиру отдал без лишних разговоров: Дом от профи даже собственность на нее успел зарегистрировать.
## Решение кассационной инстанции
...
## Подтверждение Верховным Судом
...
## Политика конфиденциальности
### бработка персональных данных
- Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей разработана и применяется в ООО Юридическая фирма Двитекс.
- Политика определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных физических лиц.
- Цель - обеспечение защиты прав и свобод субъектов персональных данных при их обработке.
### пределение персональных данных
...
### ели обработки персональных данных
...
Please replace … with actual content as needed.
Обработка персональных данных согласно законодательству
ператор осуществляет обработку персональных данных субъектов посредством различных действий, совершаемых с использованием средств автоматизации или без них.
Принципы обработки персональных данных
При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
1.
- Прозрачность и честность
- Целесообразность и законность
- Согласие субъекта
- Обеспечение точности и достаточности данных
- Ограничение обработки
Получение персональных данных
ерсональные данные получаются Оператором следующим образом:
2.
Согласие субъекта на обработку данных начинается с момента посещения сайта.
4.
Возможность отзыва согласия на обработку данных всегда доступна для субъекта. Оператор обязан прекратить обработку или уничтожить данные в случае отзыва.
6.
Субъект имеет право выбирать, какие данные предоставлять Оператору, но частичное предоставление данных может ограничить доступ к услугам сайта.
Порядок обработки персональных данных
1.
Оператор принимает все необходимые меры для защиты персональных данных от нежелательного доступа, изменений или распространения.
Законодательство о защите персональных данных является обязательным для всех компаний и организаций, занимающихся обработкой таких данных. Соблюдение указанных принципов и правил является ключевым аспектом деятельности операторов.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Только деньги и ничего, кроме денег
Итак, если застройщик обанкротился после июня 2019-го или расчет с кредиторами еще не стартовал, ваши требования перекинут в денежные (получится так называемая трансформация требований).
«Деньги» — это суммарная стоимость квартир по цене, уплаченной застройщику. Внимание: застройщику! Если вы купили недвижку по уступке права требования (переуступке), то в РТК будет включена не та сумма, за которую вы приобрели квартиры, а столько, сколько отдал застройщику первоначальный покупатель.
Например, вы приобрели «пакет» квартир по уступке права требования за 100 млн рублей, а продавец приобрел у застройщика этот пакет за 80 млн. Ваши требования составят 80 млн. Согласно закону, в РТК включается именно та сумма, которая была уплачена:
а) застройщику; б) «первоначальным участником долевого строительства» — тем, кто вам продал квартиры по уступке.
Кстати: юрлица могут попытаться заявить и об убытках в виде реального ущерба. Сумма — разница между рыночной стоимостью квартиры на дату введения «конкурса» и суммой, которая была уплачена застройщику по договору. Но включают ли убытки юрлиц в РТК или нет — пока неопределенность. Сейчас одно такое дело находится на рассмотрении в Верховном Суде. Следите за ним здесь.
Пример: в декабре 2016-го было возбуждено дело о банкротстве ОАО «Земли Московии», застройщика ЖК «Березовая роща» в Подмосковье, впоследствии применен так называемый 7-ой параграф — специальные правила банкротства застройщиков.
После этой даты ООО «Паритет» приобретает у застройщика 10 квартир по взаимозачету. В декабре 2019-го «Земли Московии» признают банкротом, требования «Паритета» включают в реестр требований передачи жилых помещений.
В феврале 2021 года Фонд развития территорий становится приобретателем недостроя «Земель Московии».
А в июне 2021 года конкурсный управляющий застройщика требует исключить «Паритет» с его десятком квартир из реестра требований жилых помещений: мол, эти требования включены в несуществующий реестр. Ведь Фонд уже все права и обязанности застройщика забрал, значит, требования погашены «автоматом».
Арбитражный суд с конкурсным согласился и перекинул «Паритет» в четвертую очередь РТК, заменив квартиры деньгами: требовать квартиры могут только участники строительства. А юрлицо — не участник, поэтому его требования вообще не надо было включать в реестр.
Однако вторая инстанция и суд округа выступили против: в 2016-ом, на момент возбуждения дела о банкротстве, ООО «Паритет» являлось участником строительства и потому вправе рассчитывать на жилье.
Конкурсный управляющий «Земель Московии» против присутствия «Паритета» в РТК и подает жалобу. Верховный Суд вдумчиво раскладывает все по полочкам: дело о банкротстве возбуждено до 27 июня 2019-го, но по состоянию на эту дату расчеты с кредиторами 3 очереди не начаты. Фонд забрал недострой только в феврале 2021-го. Поэтому «Паритет» — действительно не участник строительства. Но имеет право выставить денежные требования к Фонду и встать в 4 очередь наравне со всеми. И важно: в любом случае общая сумма не должна быть больше, чем основной долг и проценты.
Верховный Суд оставил определение первой инстанции в силе.
Какие документы нужны юрлицам для включения в РТК
Для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика собирайте такой комплект (все — в копиях, заверенных печатью организации и подписью ответственного лица):
Чтобы получить шаблон для подачи юрлицом заявления о включении в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика, оставьте свой e-mail:
Формально, если недвижимость куплена по полностью оплаченному первым участником договору уступки, то первоначальный договор или договоры не требуются. Однако приготовьте их на всякий случай: и «исходный» договор долевого участия, и все предыдущие договоры уступки (если вы купили по цепочке уступок).
Госпошлина за включение в РТК не уплачивается.
Собираете пакет всех документов и отправляете его в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика — можете по почте, можете электронно. Или отнесите в суд бумаги лично. Второй такой же пакет обязательно направьте конкурсному управляющему. Его адрес вы найдете в уведомлении о банкротстве застройщика. Или, если уведомление вы не получали, ищите почтовый адрес конкурсного на Федресурсе.
Далее готовите оригиналы документов, чтобы показать их судье, и ждете определения о назначении судебного заседания по рассмотрению требования.
Заказать письменное заключение
Решим вашу задачу за 3-4 рабочих дня и
80 000 руб.
39 999 руб. для новых клиентов
Если вы пропустили срок включения в РТК застройщика-банкрота
Два месяца с момента публикации в газете «КоммерсантЪ» сообщения о том, что застройщик признан банкротом — достаточно для того, чтобы собрать и отправить пакет документов. Не тяните. Это к физическим лицам суды относятся лояльно и восстанавливают им срок по любому мало-мальски приличному основанию. С юридических спрашивают по полной: в восстановлении срока, скорее всего, откажут. В редких исключениях первая инстанция восстанавливает срок, но вышестоящие все равно его режут. Но пытаться надо.
Ок, допустим, это случилось: о банкротстве вы узнали слишком поздно, реестр закрылся, а ваше ходатайство о восстановлении срока суд не удовлетворил.
Что будет? Вас пошлют. Но не туда, куда вы подумали, а по направлению «за реестр». Хотя если хорошо подумать, то получится в принципе один и тот же маршрут, ибо удовлетворение требований зареестровых кредиторов — что-то из области фантастики. Обычно и реестровым денег, оставшихся у должника, сильно не хватает.
Пример: ООО «Оберег» смирилось с четвертой очередью и пришло в суд, но не только с заявлением о включении в РТК застройщика ООО «НИСА», но и с пропущенным сроком. Объект требований — офисное помещение стоимостью примерно 3,9 млн рублей. Срок не был соблюден из-за того, что сначала ООО предъявило свои требования конкурсному управляющему. Понятное дело, что тот никуда «Оберег» не включил.
В суде ООО заявило о том, что пропустило подачу, потому что добросовестно заблуждалось — в обществе решили, что трансформированными в деньги требованиями за нежилое помещение занимается конкурсный управляющий. Но на самом деле он имеет дело только с участниками строительства и нежилыми помещениями площадью до 7 кв. м, а «Оберег» из участников строительства благополучно выбыл, и площадь его офиса больше.
Поэтому суды трех инстанций признали требования «Оберега» относительно 3,9 млн, но срок не восстановили. И включили 3,9 млн за реестр, но не совсем, а как «подлежащие удовлетворению преимущественно перед иными зареестровыми требованиями».
Но, как мы уже знаем, имущества должника на всех практически никогда не хватает — даже реестровым кредиторам обычно достаются суммы, несравнимые с размером долга. Вывод очевиден: не пропускайте срок.
Схематоз не пройдет?
Раньше у компаний-инвесторов практиковался такой схематоз: как только перспектива достройки из очень туманной становилась относительно реальной (или даже еще раньше, в преддверии банкротства), «юрики» резво начинали скидывать висящие на них квартиры «своим» физлицам.
Эта схема существовала еще до принятия закона, обрубившего юрлицам-инвесторам возможность получать недвижимость в натуре, но практикуется и сейчас. Суть все в том же лояльном отношении судов к гражданам. Если с компаний спрашивают по всей строгости, то в случае с обычными дольщиками суды могут на недостачу пары документиков и глаза закрыть.
Раньше на «физиков» переписывали от одной-двух квартир до десятка. Но сейчас с этим сложнее: любого дольщика, который претендует более чем на одну жилплощадь, почти гарантированно признают профессиональным инвестором и переведут «в деньги».
Ну и практика в этом отношении неоднозначная: где-то судьи сразу раскусывают умысел «юриков» и выкидывают таких кредиторов из РТК, а где-то — включают.
Пример: ООО «Специализированный застройщик «КВС МСК» признали банкротом в марте 2019 года. В феврале 2021-го в суд пришел дольщик (допустим, Федот) с шестью квартирами: включите меня в реестр участников строительства. Арбитражный суд первой инстанции сказал: ок, куда деваться, включаем. Но апелляция это решение зарубила. «Квартиры вы в инвестиционных целях накупили», — сказали там Федоту. Поэтому нечего прикрываться личиной «обычного дольщика», вы не в равных условиях.
В кассации решения и первой инстанции, и апелляционной отменили и вернули дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела Федота перевели «в деньги» и включили в четвертую очередь РТК. А дальше все пошло по второму кругу. Апелляция ничего менять не стала. Точку поставила вторая кассация.
Начнем сначала: в далеком в 2018-ом права на шесть квартир у застройщика приобрело ООО «Томстрой-Эстейт». В конце того же 2018-го ООО скинуло шесть квартир физлицу. Но пока еще не Федоту. Назовем покупательницу Марианной.
А уже после признания застройщика банкротом, в 2019-ом, ООО «Томстрой-Эстейт», Марианна и «наш» Федот подписали трехстороннее соглашение о замене лица в обязательстве по уступке.
Теперь Федот вместо Марианны уступал квартиры «Томстрой-Эстейту».
При повторном рассмотрении в суде первой инстанции Федота сразу спросили, в каких целях он заключал договор аж на шесть квартир. Ну и Федот заявил, что делал это исключительно для улучшения жилищных условий своих родных и близких. При этом в список родных вошли, помимо детей, и бывшая жена, и пасынок: каждому якобы предназначалась отдельная жилплощадь.
Почти параллельно представитель Федота озвучил и вторую версию: заявитель якобы хотел все шесть квартир объединить в одну. То, что они находились на разных этажах и в разных подъездах, его не смущало.
Поэтому кассационный суд второго круга тоже оставил все как есть: деньги в четвертой очереди. Вы, товарищ, не для личных нужд квартиры покупали, а инвестировали. Когда вы приобрели права на квартиры? Когда застройщика уже признали банкротом. Поэтому ясно как день, что договор был заключен исключительно «с целью повышения очередности удовлетворения требований». Проще — чтобы дали квартиры, а не переводили «в деньги».
И совершенно другая пьеса была разыграна в деле о банкротстве застройщика ООО «Техмонтаж».
Кооператив «Приволжский фонд сбережений» уступил право на свои квартиры физлицам. Последних включили в реестр требований участников строительства — что примечательно, и без толковых доказательств оплаты, и несмотря на обвинения со стороны кредиторов в аффилированности этих физлиц с кооперативом. Правда, покупка по договору проходила через открытые торги, и сам «Приволжский фонд сбережений» был признан банкротом. Но физлиц, принявших квартиры от юридического лица, включили — факт.
На что обращать особое внимание
Для того чтобы не получить отказ о включении в РТК в банкротстве застройщика, юрлицу-инвестору нужно:
Чем грозят пропуск срока или «не такие» доказательства оплаты — ниже.
Доказательства оплаты по договору
Если вы не докажете, что ваш договор (договоры) оплачен или представите недостаточно доказательств оплаты, вам стопроцентно откажут во включении в РТК банкрота. Суд обязан проверить реальность оплаты, даже если ваши оппоненты в лице конкурсного управляющего или кредитора не имеют ничего против вашего включения в реестр.
Здесь действует так называемый повышенный стандарт доказывания, то есть вам придется не только представить первичные документы, подтверждающие оплату недвижимости (платежки, расписки, квитанции к приходникам и пр.), но также доказать, например, что у компании имелась финансовая возможность купить квартиры и офисы в новостройке, что эти деньги были отражены в бухгалтерском учете застройщика-должника и т. д. Особенно в случае оплаты налом.
А если у судьи возникнут подозрения, что ваши документы не относятся к тому времени, когда вы покупали квартиры, а нарисованы не далее, чем позавчера, судья вправе назначить их экспертизу.
Итак, вероятность отказа при постановке юрлица в РТК при банкротстве застройщика велика в следующих случаях:
а) если расчет между юрлицом-инвестором и застройщиком осуществлялся наличными;
б) если расчеты непрозрачны, например, проходили в рамках других сделок;
в) кандидат в РТК не доказал, что у него были деньги для покупки квартир;
г) в случае покупки по уступке права требования заявитель должен доказать реальность оплаты самого первого договора. Ваших платежек в адрес цедента (уступающего право требования) наверняка окажется недостаточно. И действительно, иногда такой оплаты вообще не бывает.
Для примера возьмем последний вариант. Застройщики часто раскидывают квартиры/нежилые помещения по аффилированным юрлицам, а уже те продают их по уступке права требования. Оплата в этом случае прописывается в договоре либо с отсрочкой платежа, либо взаимозачетом по другой сделке. В результате при банкротстве суд проверяет, а были ли деньги-то, убеждается, что нет, и выкидывает аффилированного «юрика» из реестра. Конкурсный управляющий доволен: квартиры пополняют конкурсную массу.
Пример: между застройщиком, ООО «Трансфорт» и ООО «Эгида» было заключено несколько договоров долевого участия, каждый — на пару десятков квартир. Оплатить квартиры «Эгида» была обязана не позднее 10 банковских дней с даты госрегистрации ДДУ либо безналом, либо «иным не запрещенным действующим законодательством способом» (по сути — как угодно, хоть борзыми щенками). Не дожидаясь достройки, «Эгида» скинула часть квартир ООО «Лирон».
Через несколько месяцев было подано заявление о банкротстве застройщика, и в июле 2017-го «Лирон» явился вставать в РТК с требованием на 292 млн рублей. Дело слегка осложнялось тем, что в мае 2017-го «Лирон» уступил право на квартиры ООО «Фалери», поэтому заодно обе компании заявили ходатайство о процессуальном правопреемстве.
Оплату по второй уступке ООО «Фалери» должно было произвести не позднее полугода с момента госрегистрации договоров Росреестром. Но на госрегистрацию договоров застройщика в тот момент действовал запрет, поэтому подаваться в РТК компаниям пришлось совместно.
Стали разбираться. Значит, уступка права требования, по правилам ГК РФ, возможна только после того, как договор с застройщиком был оплачен, частично или полностью. А если не оплачен, то долг нужно одновременно с уступкой перевести покупателю.
В качестве доказательств оплаты по первоначальному договору «Трансфорт» — «Эгида» заявители приложили копии платежек, выписок по счетам последней. Но суд эти документы не впечатлили: из них было видно, что «Эгида» переводила деньги «Трансфорту» не по ДДУ за квартиры, а по заключенному до того договору соинвестирования.
Представитель «Лирона» пытался возражать: а это как раз деньги за квартиры, потому что в договоре соинвестирования написано, что сумма, уплаченная «Эгидой» по этому договору, зачтется застройщиком как исполнение ее обязательства по оплате квартир в будущем.
Ха, — сказали в суде, — в вашем договоре соинвестирования написано так: чтобы прекратить обязательства застройщика по нему, вы должны были его новировать и оформить зачет встречных однородных требований. И где все это? Ни новации, ни зачета мы не видим. Вот если б вы нам их показали, тогда, может, у вас был бы шанс. А так, извините, соинвестирование не закрыто, значит, оплата по нему не может стать оплатой по ДДУ. Это первое.
Второе: вы суду представили просто копии платежек. А оригиналов мы так и не дождались. Так что доказательства у вас недопустимые, эти ваши бумажки мы не примем.
Итак, подлинных доказательств оплаты от первоначального покупателя квартир у вас нет, а тем не менее первый продавец по уступке их обязан был передать. Во включении в РТК отказать.
На сдачу суд признал всю цепочку уступок ничтожными сделками, нарушающими требования закона.
Отсюда еще один вывод: суду надо обязательно показывать подлинники документов, доказывающих оплату.
Кстати: если вы оплатили договор не полностью, а частично, в РТК будет включена только та сумма, которую вы успели отдать. Логично.
Деньги или все-таки квартиры?
Как определить, на что вы можете претендовать? Посмотрите, когда было возбуждено дело о банкротстве. Это дата, когда суд принял заявление о банкротстве (если заявлений кредиторы успели подать несколько, тогда — дата первого поступившего в суд заявления). О принятии заявления должен быть вынесен соответствующий судебный документ — определение.
Теперь отметьте нужный пункт:
Если вы отмечаете пункт 1, то тут без вариантов: квартиры вы не получите, ваши требования однозначно перекинут в денежные. Если пункт 2 — то же самое: только денежные требования, четвертая очередь РТК. Дело в том, что изменения в законе, исключившем юрлиц из участников строительства, имеют так называемую обратную силу — они распространяются и на прошлое. Исключение одно: пункт 3. У тех, кто отметил его, есть шанс получить требуемое «в натуре», то есть квартирами.
Но таких с каждым годом становится все меньше.
Юрлицо-инвестор в банкротстве застройщика — брысь в четвертую очередь!
Руководители и собственники юрлиц, которые инвестировали в строительство жилья и столкнулись с банкротством застройщика, запомните эту дату: 27 июня 2019 года. В тот день в силу вступил новый закон, который разделил потерпевших от недостроя на два лагеря — «участников строительства» (тех, кто в случае достройки жилья получит квартиры) и всех остальных.
В список первых вошли физические лица с одной, максимум двумя-тремя квартирами, а юридические, понятное дело, попали во второй. Ведь граждане покупают жилье потому, что реализуют свое конституционное право на него. А у «юриков» цель совсем не благая — они приобретают недвижимость ради прибыли.
Поэтому сегодня, если дом достраивают, юридическое лицо не может получить квартиры. Не говоря уже о нежилых площадях. Требования квартир и нежилых помещений автоматически заменяют на денежные и ставят компании аж в четвертую очередь реестра требований кредиторов — после получателей текущих платежей, работников компании-банкрота и физлиц-дольщиков.
Но этого мало: юрлицам (равно как и гражданам — покупателям нежилых помещений) бесполезно апеллировать к тому, что их требования обеспечены залогом. Ничем они после 27 июня 2019-го уже не обеспечены. Кредиторы — юрлица и физлица — покупатели коммерческой недвижимости при передаче домов от банкрота новому застройщику (как правило, Фонду развития территорий, специальной организации, которая достраивает дома за банкротами) «автоматом» лишаются всех залоговых прав.
Так постановил закон, а потом фактически подтвердил Конституционный Суд. Да, он признал это законодательное нововведение неконституционным, потому что оно дискриминирует залоговых кредиторов — «не участников строительства». Но ничего наподобие «Отменить немедленно!» не сказал.
Вместо этого КС разъяснил, что юрлица — инвесторы в недвижимость могут требовать от Фонда компенсацию, и установил временный порядок ее предоставления. «Временный» — до вступления в силу соответствующего закона. Но пока закон не приняли, а только его проект написали.
Если вы — бывший залоговый кредитор и вам нужна компенсация, скачивайте постановление Конституционного Суда через форму ниже. Или можете связаться с юристами «Игумнов Групп» для полноценной консультации.
Однако и 4 очередь РТК — не приговор. Даже сейчас юридическое лицо — инвестор может претендовать на квартиры. Рассказываем, как извлечь из банкротства застройщика тот максимум, который возможен.
Кто включает юрлиц в реестр требований кредиторов?
Как узнать о том, что застройщик банкротится, мы подробно рассказали в статье «Застройщик — банкрот. Что делать дольщику?». Кратко — мониторить Федресурс, Картотеку арбитражных дел или раздел газеты «КоммерсантЪ» с сообщениями о банкротстве и вовремя подать заявление о включении в реестр требований кредиторов (на это будет два месяца с момента признания застройщика банкротом).
Точно так же, как гражданам — участникам строительства, юрлицам не надо сидеть и ждать, когда конкурсный управляющий соизволит направить им уведомление о признании застройщика банкротом, чтобы рассказать о том, что дальше делать (хотя обязан). Хотите хотя бы денег? Тогда все сами. Бежать впереди паровоза не только можно, но и нужно. Конкурсный управляющий запросто может отправить уведомление по старому адресу регистрации юрлица. Или вообще забудет это сделать.
Здесь есть два пути.
Первый
Юрлицам, которые не участники строительства, дорога лежит напрямую в арбитражный суд. Это важно, иначе вы можете отправить пачку документов конкурсному, он заявление вернет, а вам потом останется только рассылать во все стороны проклятия и переживать о том, что вас не включили в РТК из-за пропуска срока подачи.
Вот пример, что бывает с не участниками строительства. В этом кейсе речь пойдет о гражданине, который хотел встать в РТК с нежилым помещением площадью больше 7 кв. м (такие граждане, как мы помним, тоже не участники).
С требованием о включении в РТК суммы, которую он отдал застройщику-банкроту за нежилое помещение, Сергей пошел сразу в арбитражный суд. Но тот его заявление о включении в реестр вернул: идите к арбитражному управляющему, а в суд являйтесь, только если с ним будут какие-то терки.
Сергей подал на определение о возврате апелляцию. Бесполезно. Кассационная жалоба тоже выдала ноль результата. Следующим, понятное дело, оказался Верховный Суд, причем жалобу подал даже не сам Сергей, а конкурсный управляющий застройщика.
В Верховном Суде вздохнули и разъяснили, что конкурсный управляющий рассматривает требования только участников строительства, а Сергей с его договором на нежилое помещение таковым не является. Значит, он поступил правильно. Заявление вернули в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Как вытащить максимум из банкротства застройщика
При банкротстве застройщика юрлицам-инвесторам сейчас не светит ничего, кроме денег, и то оставшихся после расчетов с кредиторами трех очередей. Сколько из вложений получится вернуть, предсказать невозможно. Ясно одно: если все же что-то удастся, то это будет очень нескоро: банкротство застройщика может растянуться лет на пять-семь.
Исключение здесь — только те юрлица-инвесторы, застройщик которых вошел в процедуру банкротства до 27 июня 2019 года и до той же даты появился достраивающий дома приобретатель. Такие еще встречаются.
Но в реестр требований кредиторов застройщика все равно вставать придется. Особенно это касается руководителей и бенефициаров-инвесторов, чьи компании после потерь в этой лотерее обанкротились сами. 146 процентов, что когда их начнут привлекать к субсидиарной ответственности, то обязательно припомнят, что они не вставали в РТК застройщика, то есть ничего не предпринимали, чтобы вернуть хоть часть вложенных денег. И повесят на гендиректоров и собственников всю сумму по сделке. Потом не говорите, что юристы «Игумнов Групп» вас не предупреждали.
Ну а если на кону сотни миллионов, то стоит задуматься о том, как сократить количество жаждущих получить с застройщика долги. Логично же: чем меньше претендентов на деньги должника, тем больше достанется вам. Отстреливать никого не придется, все исключительно в рамках закона.
В этой статье, например, мы делимся приемами, как исключить из РТК дружественного банкроту кредитора.
Параллельно можно попробовать максимально наполнить конкурсную массу должника. Способы для этого тоже есть (спойлер: сначала придется заставить работать конкурсного управляющего).
Все меры нужно принимать в комплексе, поэтому вам потребуется разработать стратегию. Если не получится сделать это самостоятельно, мы готовы взяться за дело: юристы «Игумнов Групп» любят творческие и многоуровневые задачи. Звоните, пишите, приезжайте.
Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
Скидка для новых клиентов на устную консультацию
Вернем спокойный сон всего за 20 000 руб. 9 999 руб.
Работаем по всей России через Zoom и Telegram. В Москве готовы встретиться лично.
Оставьте свой телефон, и мы позвоним вам, чтобы договориться о дате и времени
Руководитель проектов по банкротству физических и юридических лиц, арбитражный управляющий
Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротных процедур как со стороны должника, так и со стороны кредитора
Область особого интереса: анализ рисков банкротства, разработка стратегии и «дорожной» карты банкротства как юридических лиц, так и граждан, ведение банкротных процедур «под ключ»: защита / обжалование сделок, взыскание дебиторской задолженности, подготовка финансового анализа, включение / исключение требований кредиторов из реестра, организация или оспаривание торгов, обжалование решений собрания кредиторов, судебные процессы по взысканию убытков и субсидиарной ответственности, разработка мировых соглашений для выхода из банкротства.