Следствия нарушения закона
Если было доказано, что вы используете жилое помещение для запрещенного бизнеса, могут примениться следующие меры:
Штрафы и взыскание убытков. Вас могут оштрафовать за незаконную деятельность и потребовать возмещения убытков.
Перечисленные услуги для легального бизнеса. Если ваш бизнес может быть организован в нежилом помещении, вам могут требовать перевести его туда.
Выселение. В крайнем случае, суд может принять решение о вашем выселении из жилого помещения за нарушение законодательства.
Вывод
Ведение бизнеса в домашнем помещении — это прекрасная возможность сэкономить деньги и запустить собственное дело. Однако важно помнить о законе, чтобы избежать неприятностей. Проверьте тип вашего помещения и уточните, какой бизнес вы можете вести в соответствии с законодательством. Не забывайте о соблюдении санитарных и пожарных норм, соседи должны остаться довольны вашей деятельностью. В случае сомнений, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных проблем.
Важно соблюдать закон при ведении бизнеса в доме
При использовании жилого помещения для предпринимательской деятельности необходимо строго соблюдать законодательство, чтобы избежать штрафов и других негативных последствий со стороны государственных органов.
Возможные штрафы
Жилищная инспекция
- Граждане: 1000-1500 рублей
- ИП и юридические лица: 20 000-30 000 рублей
Роспотребнадзор
- Физические лица: 500-1000 рублей
- ИП: 1000-2000 рублей, либо приостановление деятельности до трех месяцев
- Юридические лица: 10 000-20 000 рублей, либо приостановление деятельности до трех месяцев
МЧС
- Физическим лицам: 2000-3000 рублей
- ИП: 20 000-30 000 рублей
- Юридическим лицам: 150 000-200 000 рублей
Правила ведения бизнеса в доме
Собственник жилого помещения имеет право предоставить его в аренду гражданам или юридическим лицам, соблюдая установленные законодательством требования.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Помещение предоставляется за плату для проживания.
Использование помещения
Согласно закону, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако допускается его использование для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности при условии соблюдения санитарных, технических, экологических и противопожарных норм.
При этом необходимо учитывать интересы других проживающих в доме граждан и соседей, чтобы не нарушать их права.
Ведение бизнеса в жилом помещении требует ответственного отношения к соответствующим нормам и законам, чтобы избежать негативных последствий.
Запрещенные виды бизнеса в многоквартирном доме
Однако, согласно законодательству, организованный вид бизнеса, такой как размещение контактного зоопарка или сдача помещения под офис, склад или производство, запрещено в жилых помещениях многоквартирного дома. Использование жилых помещений для таких целей может рассматриваться как использование помещения не по назначению.
Последствия использования жилого помещения не по назначению
Использование жилого помещения не по назначению может повлечь за собой расторжение договора найма, привлечение к административной ответственности, и даже продажу помещения на аукционе с вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Договор найма жилого помещения
Заключение договора найма жилого помещения с целью использования его для предпринимательской деятельности противоречит законодательству и может быть признано недействительным.
Доказательство использования жилого помещения
Но на практике доказать использование жилого помещения исключительно для ведения предпринимательской деятельности может быть крайне сложно.
Законы и нормы, регулирующие использование жилых помещений для коммерческой деятельности, должны соблюдаться, чтобы избежать негативных последствий для собственников и арендаторов жилых помещений в многоквартирных домах.
Организация бизнеса в нежилых помещениях многоквартирных домов: что важно знать
Небольшой бизнес можно организовать не только в нежилом помещении, но и в квартире. Например, там могут работать адвокаты и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно готовить торты или шить одежду на заказ. В нежилых помещениях разрешено размещать продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки и кафе.
Есть ряд нормативно-правовых актов, которые ограничивают размещение в МКД отдельных видов бизнеса:
С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество
Собственник скрывает ведение бизнеса в нежилом помещении МКД для снижения налогов
Незаконной может быть признана коммерческая деятельность, которую собственник помещения ведёт в нежилом помещении МКД, но при этом делает вид, что использует площадь для коммунально-бытовых нужд, без извлечения прибыли.
Например, в деле № А40-276692/2021 Госжилинспекция провела в Москве проверку нежилого помещения в МКД и установила, что собственник использует его как офис банка, но нигде об этом не заявлено. Назначение и использование помещения для бизнеса влияет на подход к налогообложению недвижимости и выбору тарифов на коммунальные услуги в нём (ст. 378.2 НК РФ).
Орган ГЖН направил компании предписание об устранении нарушений, но банк с инспекцией не согласился и решил оспорить её мнение через суд. Три инстанции посчитали, что надзорное ведомство ничем не подтвердило ведение бизнеса в помещении, и встали на сторону кредитной организации.
Но Верховный суд РФ посчитал, что в материалах дела есть данные о том, что в квартире оборудованы рабочие места и кабины для клиентов, а также размещены оргтехника, средства связи, кассы, депозитарий. Компания работает для получения прибыли, следовательно, орган ГЖН правильно зафиксировал нарушение. Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отказал банку в удовлетворении его требований.
Собственник ведёт в помещении бизнес, но платит за коммунальные услуги по тарифам для населения
Управляющие организации и ТСЖ как исполнители коммунальных услуг должны учитывать, что тарифы в нежилых помещениях, используемых для коммерческой деятельности, выше, чем для населения и приравненных к нему категорий (п. 27 приложения к приказу Федеральной службы по тарифам РФ от 06.08.2004 № 20-э/2).
Согласно приложению 1 к постановлению Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178, к группе население относятся:
- граждане, прописанные по месту жительства, состояние которых оформлено истекшие свидетельства;
- реализация товаров, выполнение работ, оказание услуг, индивидуальные предприниматели за исключением предприятий, вид перерыва регистрируемых в установленном порядке;
- многодетные семьи, как в случаях, определенных законами субъектов Российской Федерации.
В иных случаях плата за коммунальные услуги в нежилых помещениях начисляется по нерегулируемым тарифам.
Может ли собственник оборудовать сауну в нежилом помещении МКД
Бизнес в нарушение требований закона размещён в жилом помещении
Согласно законодательству, чтобы на жилплощади МКД организовать, например, офис или магазин, квартиру следует перевести в статус нежилого помещения. Такое действие должно быть одобрено собственниками на ОСС.
Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение общего собрания собственников об изменении статуса помещения в МКД на нежилое принято, если за него проголосовали более 50% от общего числа участников ОСС. При этом, если в доме более одного подъезда, большинство от голосов «за» должны составлять голоса собственников квартир в одном подъезде с помещением, которое будут переводить в нежилое.
Таким образом собственники помещений в МКД, не утвердив на собрании перевод квартиры в нежилое помещение, могут пресекать инициативу соседей организовать в доме гостиницу, хостел или магазин.
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к подписчикам
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге
Перевод хозяйственной постройки в жилой дом – непростая процедура. Она должна быть проведена в точном соответствии с требованиями действующего законодательства, так как в противном случае объект может быть признан самовольной постройкой, которую невозможно поставить на учет в Росреестре.
Предварительный расчет
Выезд в пределах МКАД:
от 7 рабочих дней*
Предварительный договор на оказание услуг ООО "ТРИАДА ЭКСПЕРТ" DOCX, 0.2 МБ
* сроки исполнения зависят от сложности оказываемой услуги ** перечень основных документов, выдаваемых клиенту при оказании услуги
Для перевода нежилого помещения в жилое собственник должен предоставить в орган местного самоуправления следующий пакет документов:
Если первые три документа владелец недвижимости может собрать самостоятельно, то для получения полного и объективного заключения о техническом состоянии постройки необходимо обратиться к профессионалам.
Компания «Триада Эксперт» специализируется на проведении всех видов судебных и независимых экспертиз. Сотрудники компании проводят обследования в соответствии с требованиями, установленными в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» и Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Заключение компании «Триада Эксперт» содержит в себе результаты многочисленных обследований конструктивных элементов здания, оценки их текущего состояния и возможности дальнейшего использования. В нем указывается, что постройка соответствует требованиям безопасности и надежности. Для проведения комплексного обследования задействуется большое количество специализированного инструмента и оборудования, входящего в Государственный реестр средств измерений.
Действия экспертов «Триада Эксперт» в процессе подготовки заключения о возможности перевода хозяйственной постройки в жилой дом
Преимущества обращения в компанию «Триада Эксперт»
Компания «Триада Эксперт» готова оказать вам квалифицированную помощь в полном объеме, проведя обследование хозяйственной постройки с подготовкой полного и объективного технического заключения для подачи заявления на признание сооружения жилым домом. Профессиональные эксперты с большим опытом работы возьмут на себя решение всех вопросов.
Ключевыми преимуществами сотрудничества с компанией «Триада Эксперт» являются:
Оставьте заявку на сайте, наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время и проконсультируют по всем вопросам.
Для получения консультации свяжитесь с нами по указанному телефону либо в онлайн-чате на сайте компании. Мы подробно ответим на интересующие вопросы и расскажем о нюансах сотрудничества.
Компания Триада Эксперт является аккредитованной лабораторией неразрушающего контроля. И все протоколы измерений заверяются подписью руководителя лаборатории (помимо эксперта). Организация, осуществляющая данный вид обследования, обязательно должна быть членом СРО по инженерным изысканиям.
Из нашей статьи вы узнаете:
Можно ли зарегистрировать ООО на домашний адрес? Регистрация юрлиц по месту проживания учредителя не запрещена законом, но обладает рядом особенностей. Из статьи вы узнаете, каким требованиям должна соответствовать квартира, чтобы в ней можно было зарегистрировать бизнес, какие плюсы и минусы у регистрации фирмы на дому и как пошагово оформить ООО по месту жительства.
Регистрация ООО в жилом помещении
Право зарегистрировать организацию по месту своего проживания есть у каждого учредителя фирмы, деятельность которой не требует наличия офиса, производственных помещений или получения лицензии. При этом ему необязательно быть владельцем частного дома или квартиры. Достаточно наличия постоянной или временной прописки.
Согласно с п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях. Главное, чтобы были соблюдены интересы других лиц, проживающих в нём.
Каковы условия для регистрации ООО в квартире в 2024 году
Чтобы вопросов у инспекторов федеральной налоговой службы оформление фирмы в жилом помещении не вызывало, квартира и регистрируемая в ней фирма должны отвечать ряду требований.
Если квартира эксплуатируется по праву социального найма, с получением согласия на оформление ООО бывают трудности. С большой долей вероятности муниципалитет не выдаст разрешения. Отказать в нём может и банк, если квартире в залоге. Что касается организаций, то одно из ведущих требований – наличие устава, в котором предусмотрена возможность регистрации фирмы по жилому адресу.
Внимание! Фирмы, ведущие производственную или банковскую деятельность, а также деятельность, требующую обязательного лицензирования, не регистрируются в жилых помещениях.
Подготовка к регистрации ООО в жилом помещении
Первое, что нужно сделать — проверить соответствует ли помещение и регистрируемая организация требованиям, которые перечислены выше. Убедитесь, что жильё не имеет обременений, не значится как собственность муниципалитета, а ОКВЭД компании не связан с производством, работой банков и не требует лицензирования.
Если несоответствия с условиями не выявлены, можно регистрировать ООО на домашний адрес, подготовив заявление, устав компании, решение учредителя (если таковых несколько, понадобится протокол проведённого собрания), а также правоустанавливающие документы на жилое помещение. Понадобятся также добровольные согласия от всех его владельцев, даже несовершеннолетних.
Как оформить письменное согласие собственников
Регистрация ООО по месту прописки учредителя затруднительна без получения письменного согласия всех его собственников. Для этого составляется и подписывается специальный документ, в котором владельцы подтверждают, что не возражают против регистрации фирмы по адресу нахождения их жилой собственности и проживания.
Согласие собственника жилья на регистрацию ООО
Бланка строгой законодательной формы для этого документа нет, то есть он может быть составлен гражданами самостоятельно. Он оформляется письменно в свободной форме, но должен содержать:
От имени несовершеннолетних собственников согласие составляют их родители или опекуны, прилагая к заполненному бланку копию права собственности.
Регистрация ООО в квартире
Регистрация ООО по месту жительства учредителя может вызвать некоторые сложности. Уже после получения разрешения от инспекторов налоговой службы, руководство фирмы столкнётся с такими ситуациями, как:
ИФНС могут необоснованно давать отказ в закреплении юридического адреса фирмы за жилым помещением. Из-за этого добиваться того, чтобы регистрации ООО на домашний адрес была возможна, предпринимателям приходится путём обращения в суд.
Регистрация ООО на домашний адрес
Решение открыть фирму по прописке её учредителя имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Начнём с минусов:
Что касается плюсов, то регистрация ООО по месту жительства – возможность для молодой компании экономить на аренде офиса (при условии, что для её деятельности он не нужен), а также на ежемесячном обслуживании юрлиц в почтовом отделении.
Ещё одним плюсом можно считать меньшее количество документов, с которыми начинающему предпринимателю приходится иметь дело. Как минимум ему не придётся сталкиваться с договором аренды помещения.
Шаги для регистрации ООО на домашний адрес
Для оформления нужно убедиться в том, что жильё и регистрируемая компания соответствуют всем условиям, о которых говорилось выше, и подготовить ряд документов:
Также по запросу представителей налоговой службы могут потребоваться согласия всех прописанных лиц. Когда пакет документов собран, следует обращаться к инспекторам федеральной налоговой службы для проведения процедуры.
Заключение
Регистрация ООО на домашний адрес учредителя имеет свои недостатки и преимущества. Что из них окажется решающим фактором в принятии решения, зависит от конкретной ситуации, условий в которых создаётся новая организация, её планов и задач.
Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.
К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях.
Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно – банк все проверит сам. Однако банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). Основная задача банка при кредитовании – проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимостью – это только ваша проблема. Не стоит надеяться на проверку недвижимости и застройщика банком, проверяйте недвижимость перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.
Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.
Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
Зачем проверять недвижимость?
Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда.
При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков.
Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика.
При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка.
Обратите внимание! С 01.03.2023 года выписка из ЕГРН с персональными данными собственника выдается только самому собственнику или его представителю. Поэтому теперь заказать выписку для проверки недвижимости без участия ее собственника не удастся (выписку вы получите, но в графе "собственник" будет указан только "физическое лицо" или "юридическое лицо", что неинформативно).
Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.
В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки.
Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Таким образом, проверка юридической чистоты недвижимости – это мероприятие, направленное на минимизацию и исключение рисков утраты права собственности и иных негативных последствий.
Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.
Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.
Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости не может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН и проверкой паспорта продавца или уставных документов застройщика, а должна включать более глубокой анализ как непосредственно самого объекта недвижимости, так и непосредственно продавца.
Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение.
Закажите проверку юридической чистоты недвижимости у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу заключение юриста по вашему вопросу. Укажите кадастровый номер и приложите имеющиеся документы. Наш юрист проверит объект недвижимости и направит вам заключение с результатом проверки и рекомендациями.
Заказать услуги онлайн
С какими рисками вы можете столкнуться при покупке недвижимости?
Например, продавец приобрел квартиру за счет средств материнского капитала, не оформил долю ребенка в праве собственности и не сообщил об этом покупателю. Покупая квартиру с таким “котом в мешке”, покупатель рискует, так как сделку с квартирой может оспорить Пенсионный фонд РФ. Оснований для признания сделки недействительно существует достаточно много – некоторые из них предусмотрены гражданским законодательством РФ, другие – специальными нормативными актами. При оценке риска утраты права собственности необходимо оценивать законность каждой совершаемой сделки с недвижимостью, так как ничтожность одной из сделок в цепочки может повлечь за собой оспаривание последующих.
Отсутствие прав на объект
Если права на объект ограничены или обременены, то сделка не состоится.
Неполучение необходимых согласий на сделку
При покупке недвижимости, являющейся совместно нажитым имущество, без нотариально удостоверенного согласия супруга продавца покупатель рискует, так как сделку может оспорить супруг продавца, в том числе бывший.
Самовольное строительство
Если постройка возводится с нарушением правил, то она подлежит сносу.
Неуполномоченный подписант
Если лицо, подписывающее сделку, не имеет полномочий на совершение такой сделки, то в ряде случаев такая сделка может быть оспорена
Несостоятельный продавец
Если продавец будет признан банкротом, то в ряде случаев сделка с недвижимостью может быть оспорена.
Недееспособный продавец
Если продавец является недееспособным или ограниченно дееспособным, то при несоблюдении некоторых правил сделка может быть оспорена.
Скрытые жильцы квартиры
Лица, отказавшиеся от приватизации, имеют право пожизненного проживания в квартире, выселить их из квартиры, даже через суд, крайне трудно.
Нарушение требований к порядку совершения сделки
Нарушение правила о преимущественной покупке в ряде случаев может повлечь недействительность сделки.
Как проверить юридическую чистоту недвижимости?
Проверка юридической чистоты недвижимости должна включать в себя:
Проверка финансовой надёжности продавца, отсутствия признаков банкротства позволит сделать вывод о финансовой стабильности и надежности продавца. Если продавец находится в тяжелом финансовом положении, то необходимо проявить особую осторожность при совершении сделки, уделить пристальное внимание всем деталям сделки, а в ряде случаев от такой сделки стоит отказаться из-за высокого риска оспаривания сделки кредиторами.
Необходимо проверить наличие судебных споров, стороной которых является продавец или супруг (-а) продавца, исполнительных производств в отношении продавца или супруга (-и) продавца, заявлений о признании банкротом, намерений признать банкротом или возбужденных дел о банкротстве продавца или супруга (-и) продавца.
Данная проверка включает в себя проверку наличия права собственности у продавца, отсутствия ограничений, обременений права собственности продавца, иных прав третьих лиц в отношении объекта недвижимости, отсутствия приобретаемого объекта (здания, в котором объект расположен) в перечне объектов, подлежащих сносу. В отношении жилого помещения дополнительно мы проверяем также наличие зарегистрированных лиц, имеющих право проживания (при этом мы получаем также архивные сведения о всех зарегистрированных ранее лицах). Для земельных участков мы дополнительно проверяем наличие природоохранных ограничений.
Также в рамках данной проверки необходимо установить, имеет ли объект особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны, земля сельхозназначения и пр.), который определяет особенности заключения сделки с такой недвижимостью и особенности при использовании недвижимого имущества.
Данный блок проверки объекта является очень важным для оценки риска приобретения объекта недвижимости. Каждое основание перехода права собственности в цепочке переходов прав на недвижимость должно быть досконально изучено с точки зрения соблюдения всех формальных требований и возможного риска оспаривания. Более того, по нашему судебному опыту мы знаем, что мошенники, как правило, используют длинную цепочку сделок до продажи добросовестному покупателю.
На первый взгляд судебный спор может быть не связан с объектом недвижимости, но косвенно может повлечь возникновение у покупателя риска утраты права собственности в результате оспаривания сделки. Например, это возможно в результате корпоративного конфликта в обществе-продавце, который может повлечь признание недействительным решения о назначении руководителя или при семейном споре продавца-физического лица.
Необходимо проверить право продавца свободно и самостоятельно распоряжаться объектом недвижимости. Если исходя из требований закона, учредительных документов продавца-юридического лица и иных обстоятельств требуется дополнительные согласования сделки, то при заключении сделки это необходимо учесть. Необходимо проверить также наличие полномочий у лица, подписывающего договор, на заключение подобных сделок, а также действительность его паспорта.
Как правило, в условия договора включается условие о том, что обязанность по оплате данных расходов лежит на продавце, но лучше заранее узнать сумму долга и учесть при взаиморасчетах.
Важно! Задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому покупателю при переходе права собственности.
Также после базовой проверки в некоторых случаях рекомендуется провести дополнительные проверки объекта недвижимости, а именно:
Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица.
Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.
Какие документы запросить для проверки недвижимости перед покупкой?
Приводим основной перечень документы, которые необходимо запросить для проверки юридической чистоты недвижимости и сделки.