Как заключить договор аренды коммерческой недвижимости и избежать возможных потерь

Юридические аспекты аренды коммерческой недвижимости: зачем нужен квалифицированный юрист

Квалифицированный юрист, специализирующийся на арендных отношениях, должен обладать знаниями законодательства в сфере недвижимости и отслеживать текущую судебную практику.

Особенности аренды коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости, такой как земли, здания, офисы, склады, имеет свои особенности и требует правовой экспертизы при ее юридическом оформлении.

Аренда может быть:

• Долгосрочной
• Краткосрочной
• С правом выкупа
• Субарендой
• Арендой земельного участка
• Арендой части помещения или фасада здания
• Другими специфическими формами предоставления имущества для временного пользования.

Помощь юристов по аренде коммерческой недвижимости

Юристы по аренде в КГ ЭТАЛОН помогут оформить отношения между сторонами с учетом предмета, формы и способа аренды, предупредят о потенциальных рисках и предложат оптимальные способы их минимизации.

Проблемы, связанные с расторжением договора аренды

Заключение и расторжение договора аренды часто связаны с правовыми трудностями. Задержка оплаты аренды, незаконное удержание имущества, проблемы с техническим состоянием недвижимости или условия расторжения, не урегулированные в договоре, могут привести к серьезным конфликтам.

Услуги юристов по аренде коммерческой недвижимости в КГ ЭТАЛОН

1. Консультации по аренде

   • Бесплатная устная консультация
   • Платная устная консультация
   • Письменное заключение по результатам правовой экспертизы

2. Правовая экспертиза договора аренды, проверка контрагента и объекта недвижимости

   • Составление или анализ договора
   • Проверка арендуемого объекта и контрагента

3. Юридическая поддержка при подписании сделки

   • Помощь при подписании документов
   • Избежание серьезных рисков

4. Регистрация договора аренды

5. Участие в урегулировании конфликтов

6. Арбитражные споры по аренде.

Поэтому, чтобы избежать проблем с арендой коммерческой недвижимости, обратитесь к квалифицированным юристам, специализирующимся в данной области.

Регистрация договора аренды

Если договор заключается на срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации. Юристы по аренде помогут подготовить и подать документы для регистрации договора в Росреестр.

Участие в урегулировании конфликтов

Юрист поможет урегулировать конфликт на досудебной стадии, участвовать в переговорах с контрагентом и зафиксировать достигнутые договоренности. Важно следить за соблюдением сроков и документировать все этапы разрешения конфликта. Правильно оформленные письменные доказательства могут потребоваться в случае судебного разбирательства.

Арбитражные споры по аренде

Правовой анализ ситуации, документов и материалов дела, подготовка искового заявления (отзыва на иск или встречного иска) и другие процессуальные документы, представление интересов Доверителя в суде.

Что важно учесть арендатору

Для избежания спорных ситуаций рекомендуется получать отдельное согласие собственника / первоначального арендодателя на конкретную сделку, оформленное текущими датами.

Реализованные проекты

Мы готовы представлять интересы как арендодателя, так и арендатора по всем вопросам, связанным с арендой коммерческой недвижимости.

Цены и услуги

Контакты

Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами для получения дополнительной информации или бесплатной консультации.

Юристы практики

• Бондаренко Артем Витальевич
• Ситнова Ирина Сергеевна
• Ушаков Игорь Александрович

Важные условия договора аренды нежилого помещения

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются:

• Индивидуализация помещения,
• Обязательства сторон,
• Размер арендной платы и срок аренды.

Если стороны не оговорили существенные условия, суд может признать договор недействительным. Обязательства подтверждаются действиями сторон.

Возможные проблемы аренды нежилого помещения

Индивидуализация помещения важна для правильного заключения договора аренды. Получить необходимые сведения о помещении можно на сайте Росреестра или заказав выписку из ЕГРН.

Укажите все важные детали в договоре аренды нежилого помещения для избежания возможных проблем.

Проверка правильности договора аренды нежилого помещения

Чтобы избежать споров, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения – такое требование вы найдете в 24 статье Закона о государственной регистрации недвижимости.

Как индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости? Это немного сложнее, поскольку такое имущество не находится на кадастровом учете, и выписку получить невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

Другими словами, опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта, такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может проводить только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением контракта понимают подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место в случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пролонгация – это продление срока действия договора аренды нежилого помещения. Она возможна только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующей оговорки в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендатором проекта соглашения, подготовленного арендодателем. В типовом проекте контракта, остается только согласовать сам предмет договора и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового контракта. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно – соответствует ли текст договора:

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство предусматривает следующие права сторон:

Понятие и особенности субаренды

Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу. То есть, арендатор сам становится арендодателем для третьей стороны.

Основной особенностью субаренды является то, что основной арендатор (начальный арендатор) сохраняет свои права и обязанности перед арендодателем. Таким образом, в случае допущенных нарушений или неисполнения условий договора со стороны субарендатора, арендатор все равно несет ответственность перед арендодателем.

Опасность субаренды

Хотя субаренда может быть выгодным решением для арендатора, есть определенные опасности, на которые стоит обратить внимание:

1. Потеря контроля
   Арендатор теряет контроль над использованием арендованного объекта, так как субарендатор сам определяет цели использования и ведет хозяйственную деятельность на объекте.

2. Финансовые риски
   В случае несоблюдения обязательств субарендатором, арендатор все равно несет ответственность перед арендодателем. Это может привести к финансовым потерям.

3. Конфликты с третьими лицами
   Субаренда может вызвать конфликты с третьими лицами, особенно в случае использования объекта аренды не по предназначению.

Советы по использованию субаренды

1. Тщательный выбор субарендатора
   При выборе субарендатора следует учитывать его репутацию, финансовое состояние и намерения по использованию объекта аренды.

2. Прозрачные условия субаренды
   В договоре с субарендатором необходимо четко определить все условия использования объекта аренды, права и обязанности сторон.

3. Контроль и своевременное информирование
   Арендатор должен осуществлять контроль за исполнением условий договора с субарендатором и своевременно информировать арендодателя обо всех изменениях.

Заключение

Субаренда может быть полезным инструментом для оптимизации использования арендованного имущества, но требует тщательного планирования, контроля и прозрачных отношений между всеми сторонами. Соблюдение всех условий и правил субаренды поможет избежать негативных последствий и обеспечит успешное сотрудничество.

Риск того, что договор субаренды расторгнут досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, у которого, в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это нереализуемо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды, так как несоблюдение данных требований может тоже повлечь негативные последствия.

Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

Двое из экспертов «АГ» заметили, что Закон о развитии малого и среднего предпринимательства в России не содержит положений о том, что внесение сведений в реестр является правоустанавливающим юридическим фактом, следовательно, регистрация в реестре носит исключительно правоподтверждающий характер. Третья посчитала, что определение ВС РФ может спровоцировать увеличение числа споров, связанных с квалификацией лиц в качестве субъектов МСП.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-14779 по делу № А40-114094/2022, в котором указал, что субъект МСП имеет право на применение льготных арендных ставок, даже если его нет в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

11 ноября 2004 г. ЗАО «Братья Брусковы» и Департамент городского имущества г. Москвы заключили договор аренды нежилого помещения. Дополнительным соглашением от 11 сентября 2015 г. срок действия договора был продлен по 1 июля 2025 г. По результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды ставка арендной платы была определена с 11 сентября 2015 г. в размере свыше 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

2 сентября 2020 г. ЗАО «Братья Брусковы» приняло решение о реорганизации, выделив ООО «Брусковы» и передав ему части прав и обязанностей от реорганизуемого общества. Согласно передаточному акту все права и обязанности, включая оплату штрафов, пеней и неустоек по объекту недвижимости, по договору от 11 ноября 2004 г. передались новому ООО.

Впоследствии общество «Брусковы» подало иск к Департаменту о признании права на применение льготной ставки арендной платы по договору от 11 сентября 2004 г. в размере 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год на период с 1 января 2018 г. по 9 августа 2019 г. и обязании департамента произвести перерасчет арендной платы исходя из установленных льготных ставок. Решением от 26 апреля 2021 г. по делу № А40-253359/2020 иск был удовлетворен. Департамент выполнил решение суда, установив указанную льготную ставку арендной платы на указанный период.

27 апреля 2022 г. общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении льготной ставки арендной платы по договору на 2021–2022 г., но ему было в этом отказано под предлогом отсутствия оснований на предоставление льготной ставки. Ссылаясь на незаконность отказа, ООО «Брусковы» обратилось в арбитражный суд, требуя признать права на имущественную поддержку в виде льготной ставки арендной платы в размере 4,5 тыс. руб. за кв. м в год с 1 января 2021 г. и с 1 января 2022 г. в размере 5 тыс. руб. за кв. м в год на нежилое помещение, по договору аренды от 11 ноября 2004 г.

Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил иск, признав за истцом право на применение льготной ставки арендной платы в размере более 4,7 тыс. руб. за кв. м в год с 10 марта 2021 г. и с 1 января 2022 г. в размере 5 тыс. руб. за кв. м в год. Апелляция и кассация оставили данное решение без изменений. Разрешая спор, суды руководствовались ст. 309, 310, 614 ГК, положениями Закона о малом и среднем предпринимательстве, Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы». Суды исходили из того, что стороны заключили договор аренды без проведения торгов, право на применение льготной арендной ставки возникло у истца на основании принятых Правительством Москвы нормативных актов, между тем ответчик не представил доказательств несоответствия истца критериям, указанным в постановлении № 800-ПП, для предоставления льготной арендной ставки, в связи с чем пришли к выводу, что ставка арендной платы в период с 10 марта 2021 г. (момент включения ООО «Брусковы» в Реестр МСП) должна составлять более 4,7 тыс. руб. за 1 кв. м, с 1 января 2022 г. – 5 тыс. руб. за 1 кв. м. Суды отказали в признании права на применение льготной ставки арендной платы за период с 1 января 2021 г. по 10 марта 2021 г. с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А40-126085/2021.

Далее общество «Брусковы» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что понятие субъектов малого и среднего предпринимательства определено законодателем в ст. 3 Закона о малом и среднем предпринимательстве. В ст. 4 Закона указаны базовые критерии, на основании которых происходит выделение субъектов малого и среднего бизнеса. В целях реализации полномочий г. Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Закона о развитии малого и среднего предпринимательства Правительством Москвы принято постановление № 800-ПП, в соответствии с которым субъектам малого предпринимательства установлена имущественная поддержка в виде льготной ставки арендной платы. Таким образом, разъяснил ВС, законодателем выделена специальная группа субъектов, обладающих определенными признаками, которой государством предоставлены льготы в определенных сферах деятельности.

Верховный Суд сослался на Определение КС от 15 июля 2010 г. № 1209-О-О, в котором указано, что цель Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, состоит в оказании адресной поддержки субъектам МСП посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации. Положения п. 3 и 4 ст. 3, подп. «а» и «б» данного Закона, устанавливая в целях обеспечения гарантий прав субъектов публичной собственности ряд критериев и условий, которым должны соответствовать объекты недвижимости, подпадающие под его действие, не предполагают необоснованного отказа заявителю в реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе.

Преференции, указанные в законе и направленные на участие в приватизации арендуемого государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства на условиях преимущественного права, могут иметь иной характер, но с той же целью обеспечения благоприятных условий для развития этими субъектами своей деятельности. Таким актом является Постановление № 800-ПП, разъяснил Суд, согласно которому субъектам МСП на определенных условиях предоставляются льготные арендные ставки. При этом не регламентировано такое основание для отказа в предоставлении государственной поддержки, как отсутствие в реестре субъектов малого предпринимательства сведений о хозяйствующем субъекте. Учитывая цель предоставления хозяйствующим субъектам возможности применения льготных арендных ставок как меры их поддержки, недопустим необоснованный отказ уполномоченного органа в реализации такого права субъектом.

Как отметил ВС, суды установили, что Департамент письмом отказал в применении при расчете арендной платы льготной ставки, при этом он не конкретизировал правовое основание для отказа, указав, что основания для перерасчета ставки арендной платы с 10 марта 2021 г. отсутствуют. При этом Департамент не указал на отсутствие в реестре субъектов малого предпринимательства сведений об истце для обоснования отказа в применении меры государственной поддержки. Между тем суды, отказывая в удовлетворении требования о применении льготной арендной ставки за период с 1 января по 10 марта 2021 г., не опровергая наличия у общества критериев относимости к субъектам малого и среднего предпринимательства, исходили из отсутствия в реестре сведений в отношении истца в спорный период.

Верховный Суд не согласился с такими выводами, указав, что из ст. 4.1 Закона о субъектах малого и среднего предпринимательства следует, что единый реестр – это размещенная в открытом доступе на официальном сайте уполномоченного органа база данных о субъектах малого и среднего предпринимательства, при обращении к которой можно подтвердить принадлежность того или иного хозяйствующего субъекта к категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Исходя из содержания вносимых сведений и цели ведения такого учета, внесение сведений в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и исключение сведений из реестра носит учетно-информационный характер, представляет собой базу данных (сведений) о таких субъектах. Из взаимосвязанных положений ст. 4 и 4.1 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства основанием отнесения хозяйствующего субъекта к субъектам малого предпринимательства является не наличие сведений о нем в реестре, а его соответствие предъявляемым законом требованиям и критериям. Законодателем установлена административная процедура, предшествующая предоставлению хозяйствующим субъектам мер государственной поддержки, результатом которой является определенная преференция. Однако, указал ВС, при наличии споров с непосредственно уполномоченными на оказание поддержки органами о соответствии заинтересованных в получении мер государственной поддержки лиц установленным законом критериям такие лица вправе обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Верховный Суд подчеркнул, что, разрешая вопрос об отнесении хозяйствующего субъекта к субъектам малого и среднего предпринимательства, суды, располагая информацией об отсутствии сведений о субъекте в реестре, не должны ограничиваться лишь этой информацией, поскольку такой факт не является безусловным препятствием для применения имущественной поддержки, в данном случае в виде льготной ставки арендной платы. Факт соответствия хозяйствующего субъекта критериям, предъявляемым для получения статуса субъекта малого и среднего предпринимательства, подлежит проверке судом при рассмотрении возникшего спора, при этом сторона, возражающая относительно соответствия субъекта содержащимся в нормативных актах положениям, вправе опровергнуть этот факт.

ВС также отметил, что Постановление № 800-НН, устанавливая ставки арендной платы для субъектов малого предпринимательства, при этом не содержит требования о необходимости подтверждения хозяйствующим субъектом статуса субъекта малого предпринимательства посредством наличия соответствующих сведений в реестре. При таких обстоятельствах судам следовало исследовать и оценить представленные заинтересованной стороной спора доказательства и установить, соответствует ли фактически хозяйствующий субъект в спорный период критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства и установленным ст. 4 Закона о малом и среднем предпринимательстве. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные решения нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат подчеркнул, что при разрешении данного дела ВС на примере единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства разъяснил, что не каждый реестр имеет правоустанавливающее значение, может не иметь даже правоподтверждающего. В данном случае, добавил он, упомянутый реестр носит сугубо информационный характер. «Следовательно, любые юридические последствия, включая определение наличия оснований преференций для конкретного субъекта предпринимательства, не могут быть связаны с учетом в данном списке, а должны устанавливаться исходя из сущностных критериев, установленных законом», – заключил Александр Задорожный.

Юрист КА «Муранов, Черняков и партнеры» Рафаэль Комилжонов считает, что данное определение поднимает насущную проблему, связанную с возникновением статуса субъектов малого и среднего предпринимательства. Он отметил, что Закон о развитии малого и среднего предпринимательства в России не содержит положений о том, что внесение сведений о соответствующем лице в единый реестр субъектов МСП является правоустанавливающим юридическим фактом. Следовательно, регистрация в реестре носит исключительно правоподтверждающий характер.

Рафаэль Комилжонов подчеркнул, что в рамках рассматриваемого спора прямо установлено, что постановлением Правительства № 800-ПП не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении имущественной поддержки, как отсутствие в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства сведений о соответствующем лице. Он считает, что ВС обоснованно обратил внимание судов нижестоящих инстанций на необходимость внимательнее исследовать и оценивать фактические обстоятельства дела, а именно устанавливать соответствие заинтересованного лица на обладание им определенными признаками субъектов малого и среднего предпринимательства исходя из объяснений и имеющихся доказательств. Относимость к субъектам малого и среднего предпринимательства определяется фактически на основании критериев, установленных законом.

Эксперт отметил, что в определении подчеркивается недопустимость необоснованного отказа уполномоченного органа в реализации фактическим субъектом малого и среднего предпринимательства права на получение государственной поддержки. «Верховный Суд разъяснил, что единый реестр субъектов МСП носит лишь учетно-информационный характер и представляет собой базу данных (сведений) о таких субъектах. Отсутствие сведений о заинтересованном лице в данном реестре не является безусловным основанием для отказа в предоставлении государственной поддержки. Высшая судебная инстанция не просто исправила судебную ошибку, а тем самым стимулировала развитие малого и среднего предпринимательства в России», – резюмировал Рафаэль Комилжонов.

Как отметила юрист Дарья Петрова, ВС фактически определил правовой статус единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, указав, что эта база носит учетно-информационный характер и имеет второстепенное вспомогательное значение. «Для того, чтобы определить, относится ли лицо к субъектам МСП, необходимо проверить его соответствие требованиям к субъектам МСП, предусмотренным в законе. Если таковые будут установлены, то значит, лицо является субъектом МСП. И факт отсутствия лица в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства не препятствует признанию его в качестве субъекта МСП», – пояснила она.

Эксперт указала, что такой подход верен с точки зрения логики закона. Если законодатель указывает критерии, по которым устанавливается относимость лица к субъектам МСП, то эти признаки должны иметь приоритет. В то же время, добавила она, именно законодатель также вводит единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и не указывает на то, что такой реестр носит только информационный характер. «И здесь возникает вопрос о том, а в каких пределах можно полагаться на сведения такого реестра и можно ли? Если лицо включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, то можно ли доказать, что фактически это лицо не является субъектом МСП? С точки зрения логики, которую проводит Верховный Суд в определении, да, так можно сделать. Но на практике это неизбежно создаст неопределенность: лицо, не включенное в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, фактически может оказаться таковым, а включенное – не относиться к субъектам МСП. Поэтому определение ВС может спровоцировать увеличение числа споров, связанных с квалификацией лиц в качестве субъектов МСП», –заключила Дарья Петрова.

Налоговики начали штрафовать за получение арендных платежей на иностранные счета

Теперь инспектора считают это валютным нарушением

Налоговики усилили контроль за зарубежными операциями россиян еще с прошлого года – на фоне релокации и трудностей с международным автоматическим обменом финансовой информацией/ Артем Геодакян / ТАСС

Налоговики начали рассматривать в качестве незаконных валютных операций получение владельцами зарубежной недвижимости платы за аренду на иностранные счета. Об этом говорится в постановлении московского управления ФНС о назначении административного наказания, где изложена соответствующая позиция (есть у «Ведомостей», документ распространяется по «нарушителям»). Согласно ему, российский резидент, владеющий шестью коммерческими помещениями в Германии, заключил договоры аренды этих помещений с немецкими компаниями и получал арендные платежи на иностранный валютный счет. Налоговая посчитала деятельность гражданина предпринимательской, а валютные операции незаконными, так как платежи приходили не в российский банк. Гражданину вынесли штраф в размере 30% от всей суммы операций.

В постановлении уточняется, что валютный резидент, который сдает в аренду несколько коммерческих помещений за рубежом, осуществляет фактически предпринимательскую деятельность, поскольку она «направлена на систематическое получение прибыли».

В документе также подчеркивается, что ИП с точки зрения валютного контроля считается компанией, т. е., по сути, юрлицом. Поэтому к нему должны применяться нормы, касающиеся юридических лиц, уверена налоговая. «Положения ч. 5.2 ст. 12 закона № 173-ФЗ («О валютном регулировании и валютном контроле». – «Ведомости»), разрешающие физическим лицам – резидентам зачислять денежные средства от нерезидентов без ограничений, не распространяются на деятельность ИП, связанную с получением прибыли от ведения предпринимательской деятельности», – указано в документе.

Согласно закону о валютном регулировании, компании обязаны производить расчеты при осуществлении валютных операций «через банковские счета в уполномоченных (российских. – «Ведомости») банках», за исключением тех, которые прямо перечислены в законе (п. 2 cт. 14 ФЗ о валютном регулировании).

Такая позиция налоговиков ранее не встречалась в практике, говорят опрошенные «Ведомостями» юристы и налоговые консультанты.

Представитель ФНС не ответил на вопросы «Ведомостей».

С прошлого года налоговики усилили контроль за зарубежными операциями россиян – на фоне релокации и трудностей с международным автоматическим обменом финансовой информацией. Как писали «Ведомости» в декабре, ФНС начала массово запрашивать у граждан данные о наличии второго гражданства или ВНЖ. Эти данные позволят налоговой эффективнее выявлять незадекларированные иностранные счета и иные валютные правонарушения россиян, отмечали эксперты.

Что не так с позицией налоговой

Российское гражданское законодательство определяет ИП как гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

То есть человек в зависимости от правового контекста может рассматриваться законом и в качестве предпринимателя, и в качестве обычного физического лица.

При этом, для того чтобы считаться предпринимателем, гражданину не обязательно иметь официально зарегистрированный статус ИП. Согласно письму ФНС от 7.05.2019 № СА-4-7/8614 «О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения», действия лица могут быть признаны налоговой предпринимательскими, если они направлены на систематическое получение прибыли. Доказательством «систематичности» в том числе является заключение договоров аренды помещений.

Закон о валютном регулировании никак не разграничивает деятельность физических лиц, которые являются ИП, и тех, кто ими не является, отметил партнер адвокатского бюро «Жданов, Койда, Рубальский и партнеры» Кирилл Рубальский. В нем также отсутствует указание на то, что к физическим лицам – предпринимателям должны применяться нормы, регулирующие деятельность юридических лиц.

В законе в перечне валютных резидентов и нерезидентов отсутствует упоминание ИП, соглашается партнер BKHK law firm Любовь Коченькова. Законность или незаконность валютных операций должна определяться для всех валютных резидентов – физических лиц, как ИП, так и не ИП, одинаково, считает она.

Отсутствие специального регулирования для ИП в контексте валютного контроля породило два прямо противоположных подхода в судебной практике, рассказала «Ведомостям» советник налоговой практики Verba legal Евгения Заинчуковская. Согласно первому, ИП рассматриваются как обычные физические лица. Согласно второму, в контексте валютного контроля они приравниваются к юрлицам.

Кто и чем рискует

Если подобная практика налоговиков «устоит» в судах и станет массовой, арендодатели, получающие арендные выплаты на зарубежные счета, рискуют заплатить штраф в размере от 20 до 40% от суммы незаконной валютной операции по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ, констатирует Заинчуковская. В подобных случаях он может начисляться за правонарушение, совершенное не более чем два года назад, говорит руководитель налоговой практики FTL Advisers Юлия Завьялова.

При этом в зоне риска могут оказаться и владельцы жилой недвижимости, отмечает Рубальский. По его словам, практика, по которой сдача в аренду таких помещений признается налоговой предпринимательской деятельностью, уже существует, однако пока ФНС применяла такой подход для доначисления налогов, а не для валютного контроля.

В случае если такой подход налоговой укоренится, риски для владельцев жилой зарубежной недвижимости получить штраф за нарушение валютного законодательства «очень высоки», соглашается Коченькова. Более того, налоговики могут применить подобную логику и к владельцам зарубежных ценных бумаг, если посчитают получение дивидендов систематическим получением прибыли, рассуждает она.

Партнер департамента налогового и юридического консультирования Kept Донат Подниек называет подобную позицию налоговой настораживающей и видит в ней потенциальные риски также для владельцев вкладов в иностранных банках. По логике налогового органа, изложенной в постановлении, получение резидентом процентного дохода по вкладу в иностранном банке на счет в этом банке, а не российском также является незаконной валютной операцией, отмечает он.

Выполнимо ли требование налоговой

Если говорить о странах ЕС или США, то организовать перевод арендных платежей в российский банк «практически невозможно», говорит Коченькова. Для выполнения этого требования нужно «придумывать какие-то схемы вывода активов через дружественные страны», однако экономическая эффективность таких операций может оказаться сомнительной, если сумма небольшая, указывает она. По ее мнению, изменение требований налоговиков «будет побуждать клиентов не декларировать свои персональные счета и доходы».

Теоретически получение арендной платы на счет в российском банке возможно, так как еще не все банки находятся под санкциями и отключены от международной системы SWIFT. Однако на практике организовать это не так просто: такие переводы требуют индивидуальных договоренностей с иностранным банком, отправляющим платеж, отмечает старший юрист практики международного налогового планирования BGP Litigation Екатерина Ардашева.

Российские банки начали отключать от международной межбанковской системы передачи информации и совершения платежей SWIFT с марта 2022 г. в рамках антироссийских санкционных мер. В настоящее время от системы напрямую отключено 10 российских банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и ПСБ.

Проблема с переводами есть, признает руководитель практики комплаенса и санкционного права BGP Litigation Сергей Гландин. Конечно, можно обязать контрагента отсылать платежи в российский банк, однако дальше начинается «минное поле»: платеж в любой момент может зависнуть из-за внутренней комплаенс-политики банка.

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте