Судебные сомнения
В этом материале собраны случаи, когда суды сомневались в законности проверок органов жилищного контроля.
Материал опубликован 25.10.2023, обновлен 05.02.2024.
Изменения в получении реестра собственников
До 1 марта 2023 года можно было получить реестр собственников с помощью интернета через посредников или самостоятельно загрузив выписки из ЕГРН. Новые законодательные изменения закрыли этот способ. Теперь в выписках из ФГИС ЕГРН отсутствуют ФИО граждан-собственников, поэтому реестр придется составить вручную из разных источников.
Материал опубликован 13.08.2021, обновлен 03.03.2023.
Шаг 3: Обход собственников
Ограничения в доступе к данным
Управляющие компании и собственники-инициаторы не могут получить данные о собственниках из ЕГРН из-за закрытых сведений. Реестры могут оказаться неполными или неточными из-за изменений в законодательстве.
Способы обхода
- Поквартирный обход: позволяет собрать реестр и пополнить базу контактов.
- Создание домового чата: помогает просить собственников прислать информацию и найти помощников для проведения собрания.
Получение информации
- Полноценный обход: можно запрашивать полные реквизиты документов о праве собственности.
- Ловля в подъездах: информацию можно дополнить из Справочной.
- Домовой чат: просить собственников прислать полные данные.
- Общедомовые места: просьба передать нужную информацию. Необходима известность и авторитет.
Упрощение сбора информации
- Жилищная инспекция: ознакомление с протоколом предыдущего собрания.
- ГИС ЖКХ: поиск прошлого собрания.
- Работа с вахтером: договоренность о сборе данных.
Соблюдение законов и процедур поможет избежать сомнений судов и споров между собственниками.
Шаг 4 – Получение данных по помещениям в собственности юридических лиц и органов власти путем запроса выписок из ФГИС ЕГРН
В выписках из ФГИС ЕГРН скрыты данные только по физическим лицам, однако по собственности юридических лиц и муниципальной, государственной собственности информация по-прежнему доступна. Если в доме есть такие помещения – обычно нежилые – то получить выписки можно, воспользовавшись этой инструкцией. Либо можно упростить себе задачу, воспользовавшись платными сервисами и получив сразу готовый реестр, который останется дополнить ФИО.
Этот шаг актуален, если реестр УК не содержит нужных данных, либо нуждается в проверке. Зачастую такие помещения сдаются, и поэтому выйти на собственника путем обычного обхода невозможно.
Получение выписки из ФГИС ЕГРН:
- Необходимо учитывать, что выписка обычно содержит ИНН организации, а нужно ОГРН.
- При вводе ИНН в поисковик, необходимо найти и скопировать ОГРН организации.
Если данные отсутствуют в реестре УК, рекомендуется обратиться в органы местного самоуправления для запроса информации о муниципальной собственности.
Шаг 2 – Проверка и дополнение полученного реестра собственников через справочную Росреестра
В ситуации, когда УК предоставила реестр собственников, инициатору необходимо дополнить его сведения о площади, документах, доле. Это можно сделать бесплатно с помощью Справочной Росреестра.
Как получить данные из справочной Росреестра:
- Откройте Справочную на сайте Росреестра.
- Выполните вход через Госуслуги.
- Выполните поиск помещений по адресу дома.
- Учитывайте, что выдача ограничена 100 результатами.
- При необходимости уточните адрес для полной информации.
- Кликайте на кадастровые номера интересующих помещений для получения информации о площади и праве собственности.
Эти сведения могут быть использованы как документы, подтверждающие право собственности на помещение.
Убедитесь в том, что в вашем муниципальном образовании действует административный регламент по предоставлению выписок из реестра муниципального имущества, чтобы получить точную информацию о процессе запроса выписок.
Документы с долевой собственностью
Автор материала знаком с практикой, когда в качестве реквизитов документов вместо номера и даты государственной регистрации права указывают дату и номер выписки из ЕГРН, либо и то, и другое одновременно. Последний вариант кажется предпочтительным, однако в нынешних условиях инициатор будет молодцом, если сможет собрать и указать в реестре хотя бы номер и дату государственной регистрации права, что является широко распространенной практикой.
Будут попадаться и помещения с долевой собственностью:
Из этого видно, что у квартир два собственника, но не видно доли каждого.
Бывает и совместная собственность, которая может выглядеть следующим образом:
Эту информацию нужно сопоставлять с информацией, полученной от УК, и заполнять в реестре недостающие сведения.
Например, в реестре от УК должен указываться размер доли в общедомовом имуществе, а инициатору в своем реестре нужен размер доли в праве собственности на свое помещение для случаев долевой собственности. Нужные доли таких собственников придется высчитывать, сравнивая их доли в общедомовом имуществе с долей единоличного собственника квартиры аналогичной площади (так как доля в общедомовом имуществе пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения).
Проверка ГЖИ Курской области
В январе 2022 года на телефон “горячей линии” ГЖИ Курской области поступило обращение о том, что около одного из МКД по улице Майский бульвар в Курске управляющая организация ООО “КУРСК-ЖИЛСЕРВИС” не убирает снег.
Главный консультант отдела инспекторских проверок ГЖИ Курской области провела обследование (осмотр) состояния прилегающей к дому территории и выяснила, что жалоба была обоснованной. Главный консультант составила акт осмотра, на основании которого генерального директора УО привлекли к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
Нарушение требований закона
Прокуратура Курска увидела в действиях специалиста ГЖИ нарушение требований закона о государственном контроле. Прокуратура считала, что главный консультант ГЖИ провела выездную внеплановую проверку в отсутствие распоряжения (приказа) руководителя. В итоге в отношении проверяющего лица было возбуждено административное дело по части 2 статьи 19.6.1 КоАП РФ.
Оштрафованная специалистка
Суд согласился с прокуратурой и оштрафовал специалиста ГЖИ на 5 тысяч рублей.
Главный консультант ГЖИ полагала, что выводы суда неверные: она не проводила внеплановую проверку, а обнаружила нарушения на открытой к доступу неограниченного круга лиц территории. Однако её попытки обжаловать штраф были безуспешными.
Решение суда
Суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что проверяющее лицо было законно привлечено к административной ответственности.
Главный консультант установила нарушение конкретных обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые входят в предмет внеплановой выездной проверки.
Реестр собственников в процессе проведения общего собрания
Суды подчеркнули, что обращения граждан о нарушениях лицензионных требований представляют собой основание для внеплановой проверки лицензиата.
Главный консультант отдела инспекторских проверок государственной жилищной инспекции Курской области С. фактически провела выездную внеплановую проверку, нарушая установленные законы.
Что содержится в реестре собственников
Решения общего собрания собственников оформляются протоколом, в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний, утвержденными Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Одним из обязательных приложений к протоколу собрания является реестр собственников помещений.
Алгоритм составления реестра
- Получение реестра собственников в управляющей компании.
- Проверка данных с помощью справочной ЕГРН.
- Дополнение реестра обходом собственников.
- Получение данных по собственникам – юридическим лицам и органам власти.
- Формирование и проверка реестра.
Шаг 1 – запрос реестра у управляющей организации
Управляющая организация обязана вести реестр собственников с ФИО, номерами помещений и размерами долей в общедомовом имуществе. Инициатор собрания имеет право запросить реестр в письменной форме и должен получить его в течение 5 дней с момента обращения.
Важно указать, что запрос подается от имени инициатора собрания для успешного проведения общего собрания собственников.
Я являюсь собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________, и инициатором общего собрания собственников помещений в этом доме.На основании ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прошу предоставить мне для проведения общего собрания актуальный реестр собственников.Я осведомлен о том, что данный реестр может использоваться исключительно в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников.Прошу предоставить мне реестр в течение 5 дней с момента получения данного заявления путем ________________.
К заявлению стоит приложить копию выписки из Росреестра о праве собственности на квартиру инициатора. Это необязательно, но поможет сократить переписку с УО, если та решит повредничать.
Итак, тот реестр, что можно получить бесплатно в управляющей компании, обычно не содержит сведений о документах жителей на квартиры, а эта информация требуется Приказом Минстроя № 44 для оформления протокола*.
*По мнению Минстроя РФ, так как реестр выдаётся для проведения собраний, то он должен содержать то, что указано в Требованиях к оформлению протоколов собраний, а не только то, что указано в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (Письмо Минстроя РФ от 11.02.2020 №3747-ОГ/04).Пример противоположной позиции можно встретить у судов: они не требуют от управляющей компании сверх меры, оставляя заботы о реквизитах документов на самом инициаторе, так как компания обязана «предоставить реестр в соответствии с ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ для организации проведения общего собрания, а не в связи с оформлением его результатов» (Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 6372/2019).
Если управляющая компания хорошая, заинтересована в проведении общего собрания, и у нее есть полноценный реестр, то она может выдать его инициатору. Тогда у него одной заботой меньше.
Если компания неконтактная, то в лучшем случае реестр будет содержать лишь ФИО, квартиры и доли. В плохом случае – это будет список лицевых счетов, без указания долевых собственников, неполный, недостоверный и устаревший.
Если компания не дает реестр вовсе, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или обратиться в суд. Или окажется быстрее самим обойти собственников и составить реестр самостоятельно (Шаг 3 этой инструкции).
Департамент ГЖН Ярославской области провел проверку, которую следовало исключить из ежегодного плана проверок
Апелляционный суд признал документарную проверку ГЖИ Ярославской области незаконной.Причина: по мнению суда, надзорный орган должен был изменить категорию риска УО и исключить ее из ежегодного плана проверок (дело №А82 – 6735/2023).
По решению Департамента ГЖН Ярославской области (с сентября 2023 года переименован в ГЖИ Ярославской области) в сентябре 2022 года деятельность управляющей организации АО “Управдом Заволжского района” отнесена к группе вероятности “1” и к высокой категории риска.
В дальнейшем УО была включена в план проверок на 2023 год.В феврале 2023 года надзорный орган принял решение о проведении документарной проверки УО.
Управляющая организация пыталась обжаловать проверку сначала в ГЖИ, а затем и в судебном порядке. Но получилось это только в апелляционном суде. Общество считало, что проверка инспекции необоснованная, так как его деятельность не относится к высокой категории риска.
Суды отклонили этот довод УО и указали, что Положением № 1110 предусмотрено отнесение субъекта контроля к высокой степени риска из-за неоплаты штрафа. Директор УО не оплатила штраф по постановлению от 19.04.2022, а значит, решение Департамента обоснованно.
Апелляционный суд все же признал решение о проведении документарной проверки общества незаконным.
Суд обратил внимание на то, что информация об оплате штрафа поступила в ГИС ГМП 31.10.2022. В связи с тем, что штраф был оплачен, надзорный орган в течение пяти рабочих дней должен был принять решение об изменении категории риска. А после этого, по мнению суда, Департаменту следовало внести изменения в ежегодный план проверок.
Суд пришел к выводу, что основания для проведения проверки общества у надзорного органа отсутствовали.
“Исходя из вышеизложенного, в связи с действующими в соответствии с Постановлением № 336 ограничениями на проведение проверок, а также с недоказанностью Департаментом правовых оснований для отнесения Общества после 31.10.2022 к высокой степени риска, апелляционный суд полагает, что у ответчика отсутствовали соответствующие основания для проведения проверки АО «Управдом Заволжского района» в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в целях выполнения ежегодного плана проведения плановых проверок на 2023 года”.
Материал написан для нашего Telegram-канала «Жилищный инспектор»
Бесплатный онлайн-тренажёр квалификационного экзамена для лицензирования управляющих компаний ЖКХ
Перечень вопросов актуален на 2023 год
Шаг 5 – формирование итогового реестра
Из полученных отовсюду сведений остается составить и проверить реестр собственников. Удобнее всего это делать в таблице Excel. Также для удобства стоит указывать в реестре наряду с остальными сведениями количество голосов, принадлежащих собственнику (если подсчет будет происходить в метрах принадлежащей ему квартиры, доли на нее), либо оставить в реестре сведения о доли в праве собственности на общедомовое имущество (если подсчет будет происходить на основе этих данных).
Инициатору придется самому дополнить сведения о форме собственности. Упрощенно говоря, она будет частная, если помещение в собственности граждан или организаций; муниципальная – если в собственности муниципального образования, государственная – если в собственности субъекта РФ или самой Российской Федерации.
После составления реестра надо будет сверить получившееся количество помещений с другими доступными источниками: ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ. Возможны небольшие расхождения по общей площади всех помещений. Однако стоит насторожиться, если расхождения слишком существенные и могут повлиять на подсчет голосов, установление наличия кворума на собрании.
На собрании голосующие собственники должны будут указать в бюллетене сведения о документе на квартиру. Поэтому при подсчете голосов и оформлении протокола нужно свериться и с этими данными.
Инициатору придется потратить много времени и сил, чтобы добыть, сопоставить и дополнить данные. И это без гарантии, что реестр окажется достоверным.
Однако не стоит отказываться от идеи провести собрание только лишь из-за того, что реестр наверняка получится с недостатками: это не влечет недействительность решений, принятых на общем собрании собственников.
Недействительность решений собраний устанавливает только суд, при этом решения будут недействительными, если они приняты недостаточным числом голосов или по вопросам, которые собрание не вправе решать. Но недостатки реестра как приложения к протоколу не должны влиять на выводы суда о действительности принятых решений.
Нарушения при проведении собрания или составлении протокола должны быть существенными, чтобы суд задумался о признании решений недействительными. Если инициатор продемонстрирует свою добросовестность при подготовке к собранию (использование различных способов получения данных о собственниках), то это будет большим плюсом.
Поэтому при проведении собрания важнее позаботиться о правильном оформлении бюллетеней, чтобы суд их не вычел из подсчета голосов.
Если решения собрания никто оспаривать не будет, то у инициатора еще меньше поводов для переживаний.
Кроме того, у возможного истца не сильно больше информации, чем у самого инициатора. То есть он может и не знать, что и где именно не совсем корректно указано в реестре собственников. Если же истец окажется чересчур информированным и в подтверждение своих исковых требований притащит в суд актуальнейший и полный реестр, либо убедит суд в необходимости запроса сведений в Росреестре, то это хорошая возможность для инициатора воспользоваться полученными данными для проведения нового собрания в самое ближайшее время.