Ошибки в процедуре судебного разбирательства
Помимо отклонения заявления на согласование, другой типичной ошибкой ГБУ является отсутствие ответа по существу. Такой случай произошел с системой Калипсо в Московской области. После принятия заявления на уменьшение кадастровой стоимости, ГБУ не предоставляло никакого ответа на просьбу о демаркации кадастровых земель.
Сроки ответа и обжалование
Согласно законодательству, ГБУ обязано предоставить ответ на заявление оспорении кадастровой стоимости в течение одного месяца. Однако, в ряде случаев сроки не соблюдаются, что существенно затягивает процесс.
Если налогоплательщику не поступил ответ в установленные сроки или он не удовлетворяет его требованиям, можно обжаловать данное решение в суде. При этом важно соблюдать все формальности и предоставить все необходимые документы для подтверждения аргументов.
Заключение
Процедурные ошибки ГБУ при определении кадастровой стоимости могут оказать существенное влияние на размер налогов, которые придется платить. Понимание процесса и умение защищать свои права помогут снизить налоговую нагрузку.
Поэтому важно внимательно следить за всеми процедурами, связанными с определением кадастровой стоимости, и быть готовым защищать свои интересы в случае возникновения ошибок со стороны государственных учреждений.
Немотивированный отказ госорганов: форма ответа и нарушение правил
Немотивированный отказ – наиболее частая форма ответа от государственных учреждений. Он мешает процедуре исправления ошибок в кадастровой оценке, и сам по себе является нарушением правил.
Так, например, случилось в процессе рассмотрения заявления об исправлении ошибки ГБУ в Дагестане. Обоснование этого заявления было изложено на 8 листах и содержало подробнейший отчет о выявленных в установлении кадастровой стоимости ошибках. Ответом чиновников стала формальная отписка, содержание которой было сведено к простому ошибок не нашли.
Такой ответ можно смело отнести к нарушениям согласно п. 22 ст. 21 Закона № 237-ФЗ, однозначно определяющего: В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены. Данный отказ благополучно оспорен нами в судах двух инстанций. Решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости было признано незаконным.
Нежелание вносить исправления
С подобным нарушением мы столкнулись при обращении в ГБУ Санкт-Петербурга – в ответ на заявление с обозначением ошибок, допущенных при установлении кадастровой стоимости, получили уже традиционный отказ в исправлении этих ошибок. Отказ был обоснован тем, что у ГБУ не было достаточных данных об оцениваемом объекты, а искать недостающие данные ГБУ не очень-то и хотелось.
Подобного рода ответ также не является редким гостем среди других форм уклонения чиновников от принятия и внедрения ответственных решений.
Дело касалось исправления ошибки в кадастровой стоимости участка. Согласно данным ГБУ установление подлинного местоположения этого участка было затруднено. ГБУ ссылались в этом вопросе на неполноту данных, переданных Росреестром. Несмотря на то, что местоположение земельного участка – одна из главных его характеристик, без которой он просто не может существовать, устанавливать адрес участка пришлось в суде. В исковом заявлении мы указали не менее 9 способов и источников информации, проанализировав которые ГБУ с легкостью бы установило, где находится участок. Даже не имея этих сведений от Росреестра. Суд встал на нашу сторону – отказ в исправлении ошибки в кадастровой оценке был признан незаконным. Во исполнение решения суда ГБУ пересчитало кадастровую стоимость с 1,8 млрд руб. до 700 млн.
Отказ ГБУ верить документам
Алгоритм формирования кадастровой стоимости
Алгоритм формирования кадастровой стоимости достаточно сложен и включает более 30 факторов объекта недвижимости, влияющих на его кадастровую стоимость. Один из таких факторов – материал стен. Часто в этой графе ЕГРН фиксируется вариант прочие. Под этим можно подразумевать что угодно: кирпич, дерево, богемский хрусталь. Однако стоимость этого материала (этого ценообразующего фактора) принимается по наиболее дорогим вариантам, например, по кирпичу, что повышает размер кадастровой стоимости объекта.
Собственник и исправление ошибок
Собственник представил в ГБУ полный пакет технической документации, подтверждающей использование более дешевого материала, и заявление об исправлении ошибки. Однако ГБУ ответили, что процедура исправления должна быть проведена в Росреестре. И только после этого, якобы, ГБУ смогут утвердить новую кадастровую стоимость. То есть сначала надо внести правильный материал стен в ЕГРН, а затем уже провести дальнейшие действия.
Нарушения в процессе
Это также является нарушением. Согласно письму Росреестра, достоверная и доказанная информация о характеристиках объекта, включая материал стен, должна приниматься и учитываться прямо в ГБУ без необходимости обращения в иные инстанции.
Пример из Воронежской области
В данном случае ГБУ согласилось с наличием противоречий между сведениями ЕГРН и реальной технической документацией. Однако, пояснило, что старые документы – составленные до даты оценки – не являются актуальными! Что делать собственнику, у которого и не было необходимости документы актуализировать – непонятно.
Начисление НДС в кадастровой стоимости
По этому поводу было много споров, включая судебные. Кадастровая стоимость не должна включать 20% НДС. Законные основания для этого являются:
Что делать собственникам при обнаружении нарушения правил?
Необходимо отстаивать свои интересы, права и деньги. Оспаривать ошибочные решения чиновников всегда сложно, но необходимо. При наличии законного права на снижение кадастровой стоимости следует использовать все возможные правовые механизмы: обращаться в ГБУ, Росреестр, суд.
Кадастровая стоимость недвижимого имущества важна для налогообложения, размера арендной платы и других платежей.
Кадастровая стоимость недвижимости в Краснодарском крае
С 2018 года кадастровую стоимость на территории Краснодарского края определяет ГБУ КК Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ. Организация располагается по адресу: г. Краснодар, ул. Гагарина, д. 135/1, телефон: +7 (861) 991-05-05, доб. 337, а также имеет территориальные отделы во всех муниципальных образованиях Краснодарского края. Подробная информация о деятельности Краевого БТИ, а также адреса и контакты доступны на официальном сайте в сети Интернет (https://kubbti.ru/).
Методы определения кадастровой стоимости
Согласно законодательству Российской Федерации, государственная кадастровая оценка проводится методами массовой оценки, без осмотра объектов с выездом на место при проведении оценки.
Исправление ошибок и оспаривание кадастровой стоимости
В случае допущенных ошибок при определении кадастровой стоимости, юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления могут подать заявление об исправлении ошибок в Краевое БТИ. Приложение документов, подтверждающих ошибки, дополнительно укрепит заявление.
Представители, чьи права затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, могут запросить разъяснения в Краевом БТИ. Разъяснения включают информацию об объекте недвижимости, ценообразующих факторах и процессе определения его кадастровой стоимости.
Заявление об исправлении ошибок должно быть подано в течение пяти лет со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде физическими и юридическими лицами в случае, если это затрагивает их права и обязанности, на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая является межведомственным коллегиальным органом и создана при департаменте имущественных отношений Краснодарского края, находится по адресу: 350000, г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 36. телефон: +7 (861) 268-23-44. Подробная информация о деятельности комиссии, порядке оспаривания кадастровой стоимости и необходимых документах размещена на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края в сети «Интернет» в разделе «Деятельность /Государственная кадастровая оценка /Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.
Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Иной порядок пересмотра кадастровой стоимости законодательством не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 15 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в рамках проведения государственной кадастровой оценки на территории Нижегородской области, ГБУ НО «Кадастровая оценка» информирует о размещении промежуточных отчетных документов об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости – зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Нижегородской области по состоянию на 01.01.2023 г., в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Промежуточные отчетные документы также размещены на официальном сайте ГБУ НО «Кадастровая оценка» в разделе: Промежуточные отчетные документы
ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет прием замечаний к проекту Отчета, в соответствии с требованиями установленными статьей 14 Федерального закона от 03.07.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», а именно:
Замечания к проекту Отчета предоставляются в течении срока его размещения и могут быть представлены любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
Замечания можно подать:
— через портал государственных и муниципальных услуг ГОСУСЛУГИ Нижегородской области
Преимущества подачи Замечания через Портал:
— почтовым отправлением по адресу: 603006, г. Нижний Новгород, ул. Максима Горького, д.151А,
— подать лично в ГБУ НО «Кадастровая оценка» по адресу: 603006, г. Нижний Новгород, ул. Максима Горького, д.151А,
— посредством подачи заявления в любое отделение МФЦ.
Днем представления Замечаний к проекту отчета считается день их представления в Бюджетное учреждение или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае направления замечания регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ ЗАМЕЧАНИЯ
Замечание к проекту Отчета наряду с изложением его сути должно содержать:
Замечания к проекту Отчета, не соответствующие требованиям, установленным частью 18 статьей 14 Федерального закона от 03.07.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», не подлежат рассмотрению.
К замечанию могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также иные документы, содержащие сведения о характеристиках объектов, которые не были учтены при определении их кадастровой стоимости
Примерный перечень оснований, по которым может быть представлено Замечание:
— замечания относительно несоответствия установленного кода расчета вида использования и фактического вида использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его использование;
— замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении значений ценообразующих факторов и кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАМЕЧАНИЯ
При поступлении Замечания Бюджетное учреждение проверяет его на соответствие требованиям, установленным частью 18 статьи 14 Закона о государственной оценке.
После принятия к рассмотрению Бюджетное учреждение проверяет информацию, содержащуюся в Замечании, путем сопоставления с имеющимися сведениями и дополнительно запрошенной информацией.
По результатам рассмотрения Замечания Бюджетное учреждение принимает следующее решение:
- отказ в учете Замечания;2) учет Замечания и пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанного в таком Замечании. При этом Бюджетное учреждение обязано проверить, применимо ли такое Замечание к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным, в отношении которых может быть проведен аналогичный пересчет кадастровой стоимости. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.
В случае выявления Бюджетным учреждением оснований для внесения изменений в проект отчета в течение срока его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки, в том числе в связи с представленными Замечаниями, Бюджетное учреждение составляет обновленную версию проекта отчета, содержащую требуемые изменения, а также справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к проекту отчета с обоснованием отказа в их учете.
После размещения обновленной версии проекта отчета размещение предыдущей версии проекта отчета, прием Замечаний к ней и проверка предыдущей версии проекта отчета органом регистрации прав прекращаются.
ВНИМАНИЕ: Замечания принимаются только в отношении актуальной версии проекта отчета, размещенной на официальном сайте Бюджетного учреждения и в фонде данных государственной кадастровой оценки в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
По результатам проверки Зюзинской межрайонной прокуратуры г. Москвы восстановлены жилищные права гра
Зюзинской межрайонной прокуратурой г. Москвы проведена проверка
исполнения требований жилищного законодательства, а также законодательства об
организации предоставления государственных и муниципальных услуг
В ходе анализа поступившего обращения М. установлено, что в отношении
гражданина, продолжают возбуждаться исполнительные производства о взыскании
с него задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по адресу: г.
Москва, ул. Одесская, д. 3, кв. 5, не смотря на ранее внесенные сведения в реестр
По результатам проведенных проверочных мероприятий, установлено, что
ОМВД России по району Зюзино г. Москвы (отделом по вопросам миграции)
внесены недостоверные сведения в карточку регистрации № 9, поквартирную
карточку № 10 и домовую книгу по форме № 11.
Изложенное привело к формированию недостоверных сведений,
содержащихся в Едином жилищном документе и начислении
жилищно- коммунальных услуг добросовестному лицу, который на территории
Зюзинской межрайонной прокуратуры никогда не проживал.
По результатам внесенных мер прокурорского реагирования, права
в отношении всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест;
в отношении всех земельных участков.
о деятельности комиссии, порядке оспаривания кадастровой стоимости и необходимых документах размещена на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края в сети «Интернет» (https://diok.krasnodar.ru/) в разделе «Деятельность /Государственная кадастровая оценка /Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города МосквыГосинспекция по недвижимости
Жители Москвы теперь могут проверить личность сотрудника Госинспекции по недвижимости и легитимность его действий с помощью QR-кода, который появился в их служебных удостоверениях обновленного формата. Об этом Госинспекция сообщила 18 сентября 2021 года. При сканировании QR-кода у пользователя откроется страница портала mos.ru, где отражен действующий статус инспектора контрольного ведомства. Подробнее здесь.
В Москве инспекторы на электросамокатах начали проверки недвижимости
В мае 2023 года сотрудники Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы начали использовать электрические самокаты во время своих проверок. Благодаря такому транспорту инспекторы могут повышать оперативность, увеличивать охваты территории и сокращать сроки на осуществление контроля, сообщается на сайте столичного мэра.
С наступлением теплого сезона инспекторы в ходе обследования подведомственных районов на предмет незаконных построек, фактов самозахвата земли и других имущественно-земельных правонарушений могут воспользоваться электросамокатами, – рассказал начальник Госинспекции по недвижимости, входящей в Комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений столицы, Иван Бобров.
Сотрудники Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы начали использовать электросамокаты
По его словам, к маю 2023 года парк ведомства насчитывает 17 устройств, которыми обеспечен инспекторский состав семи московских округов, где применение электрических самокатов целесообразно в силу особенностей территории. В числе преимуществ электросамокатов Бобров выделил их компактность, маневренность и простота обслуживания. Кроме того, через специальное приложение возможно отслеживать их текущее состояние, подчеркнул он.
По словам главы контрольного ведомства, инспекторы придерживаются правил дорожного движения и безопасного управления самокатом: соблюдают скоростной режим и безопасную дистанцию, внимательны по отношению к пешеходам.«ВК» планирует перевести учёт и казначейство с импортных решений на «1С». Бюджет проекта — 1 млрд рублей
Демонтаж 10 тысяч квадратных метров самостроя в центре Москвы
С начала года Госинспекция по недвижимости на территории Центрального административного округа обследовала порядка 850 га городской территории. Об этом Госинспекция сообщила 13 января 2021 года.
Проведено более 10 тысяч инспекционных мероприятий. В ходе проверок выявлено 1150 нарушений земельно-имущественного законодательства. Основные из них связаны с нарушением требований к размещению летних кафе, на их долю приходится 40 процентов, порядка 39 процентов – с использованием не по целевому назначению и 18 – с отсутствием правоустанавливающих документов на землю, незаконное переустройство объектов нежилого фонда составляет 10 процентов, – рассказал начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский.
Благодаря инвентаризации и мониторингу территории с помощью инструментов контроля в ЦАО зафиксирован 341 объект самовольного строительства, из них 122 – объекты с правами собственности, решение о демонтаже которых принимают судебные органы, 219 – объекты, права собственности на которые не зарегистрированы. Такие объекты демонтируются либо в добровольном порядке – силами пользователя, либо силами Госинспекции по недвижимости. За год в центре столицы было демонтировано 170 объектов самостроя площадью 10,1 тысячи квадратных метров.
В рамках инвентаризации было выявлено более 800 объектов в неудовлетворительном, ветхом состоянии, из них 23 объекта восстановлены, а 8 – демонтированы.
Так, например, летом 2021 года в столице была восстановлена последняя сохранившаяся сторожка-кордегардия Камер-Коллежского вала. Ранее историческое здание находилось в аварийном состоянии и использовалось как бытовка. Строение было восстановлено и приведено в порядок.
Владислав Овчинский уточнил, что решения о сносе принимаются только по аварийным объектам, не подлежащим восстановлению, представляющим угрозу для жизни и здоровья граждан и не являющихся объектами культурного наследия. В остальных случаях объектам дают вторую жизнь их реставрируют и сохраняют.
Кроме того, с 15 марта по 15 ноября 2021 года в центре Москвы проводились проверки летних кафе, было выявлено 412 нарушений при размещении сезонных объектов. Все нарушения были устранены.
Большая работа проведена по реализации проекта «Свободный доступ» на территории Москвы, в том числе в Центральном административном округе. В рамках проекта поступило 61 обращение, подтверждено 17 фактов незаконного размещения ограждающих устройств. Например, были оперативно приняты меры и обеспечен свободный доступ на земельный участок по адресу: улица Тверская, дом 20/1, где прилегающая к административному офисному зданию территория была незаконно заблокирована, установлены автоматические ворота. Территория использовалась сотрудниками под парковку личного автотранспорта. В настоящее время ворота демонтированы, обеспечен беспрепятственный проход и проезд.
Демонтаж 546 тысяч квадратных метров самостроев
В 2021 году в Москве демонтировано 546 тысяч квадратных метров самостроев. Об этом Госинспекция по недвижимости сообщила 10 января 2022 года.
Из них больше половины – 53 процента демонтированы владельцами в добровольном порядке. Об этом сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Работа по выявлению и пресечению объектов незаконного строительства на территории Москвы ведется Госинспекцией по недвижимости на постоянной основе, мероприятия проводятся во всех административных округах столицы. В 2021 году было демонтировано 2 232 самостроя общей площадью 546 тысяч квадратных метров, 76,5 процента нарушений было выявлено с использованием технологических решений. В их числе искусственный интеллект, автоматизированные алгоритмы, квадрокоптеры, камеры городского видеонаблюдения и робототехника, это на 37 процентов превышает показатели 2020 года, – рассказал заместитель Мэра Владимир Ефимов.
В задачи контрольного ведомства входит не только выявление незаконных построек, но и реализация мер, направленных на профилактику и недопущение появления самостроев, а также улучшение облика города и снижение количества правонарушений при использовании объектов недвижимости.
Незаконные постройки не только нарушают архитектурный облик города, препятствуют развитию дорожно-транспортной инфраструктуры и перегораживают порой улицы, но и являются объектами потенциальной опасности, так как возводятся с нарушениями норм и требований градостроительного и земельного законодательства. Мы оперативно принимаем меры и проводим профилактическую работу с целью недопущения возведения новых незаконных построек. С начала 2021 года порядка 14 фактов нарушения требований, связанных со строительством или реконструкцией, пресечено на стадии строительства, – рассказал начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский.
Целью данной статьи является рассмотрение процедурных ошибок, допускаемых государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) в процессе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Понятие «ГБУ» в рамках данной статьи подразумевает только те региональные бюджетные учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку в соответствии с ФЗ № 237 “О государственной кадастровой оценке”. Вся информация опирается на юридическую практику, выявившую допускаемые ГБУ нарушения. Экспертные советы в конце статьи подскажут, как с этими нарушениями бороться.
Небольшая справка для тех, кто еще остается в неведении: сейчас кадастровая стоимость является налоговой базой только для части объектов недвижимости, а с 2025 года она будет определять размер налогов абсолютно всех объектов недвижимости. Поэтому сейчас увеличивается ажиотаж среди налогоплательщиков-владельцев недвижимости, опасающихся роста налогов. Этот страх вполне понятен — любая неточность, ошибка в кадастровой оценке может сыграть роковую шутку, в результате которой налог может критически вырасти.
Нарушение 1: направление решения на согласование в вышестоящие инстанции
Аудит кадастровой стоимости — вполне логичное для налогоплательщика мероприятие, т. к. в большинстве случаев обнаруживает возможность ее снижения. А опосредованно — и размера налогов.
Ответом Минимущества Московской области стал немотивированный отказ — наиболее частая форма ответа государственных учреждений.
Нарушение 2: отсутствие ответа по существу
Немотивированный отказ — наиболее частая форма ответа от государственных учреждений. Он мешает процедуре исправления ошибок в кадастровой оценке, и сам по себе является нарушением правил.
Так, например, случилось в процессе рассмотрения заявления об исправлении ошибки ГБУ в Дагестане. Обоснование этого заявления было изложено на 8 листах и содержало подробнейший отчет о выявленных в установлении кадастровой стоимости ошибках. Ответом чиновников стала формальная отписка, содержание которой было сведено к простому «ошибок не нашли».
Такой ответ можно смело отнести к нарушениям согласно п. 22 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, однозначно определяющего: “В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены. Данный отказ благополучно оспорен нами в судах двух инстанций. Решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости было признано незаконным.
Нарушение 3: нежелание вносить исправления
С подобным нарушением мы столкнулись при обращении в ГБУ Санкт-Петербурга — в ответ на заявление с обозначением ошибок, допущенных при установлении кадастровой стоимости, получили уже традиционный отказ в исправлении этих ошибок. Отказ был обоснован тем, что у ГБУ не было достаточных данных об оцениваемом объекты, а искать недостающие данные ГБУ не очень-то и хотелось.
Дело касалось исправления ошибки в кадастровой стоимости участка. Согласно данным ГБУ установление подлинного местоположения этого участка было затруднено. ГБУ ссылались в этом вопросе на неполноту данных, переданных Росреестром. Несмотря на то, что местоположение земельного участка – одна из главных его характеристик, без которой он просто не может существовать, устанавливать “адрес” участка пришлось в суде. В исковом заявлении мы указали не менее 9 способов и источников информации, проанализировав которые ГБУ с легкостью бы установило, где находится участок. Даже не имея этих сведений от Росреестра. Суд встал на нашу сторону – отказ в исправлении ошибки в кадастровой оценке был признан незаконным. Во исполнение решения суда ГБУ пересчитало кадастровую стоимость с 1,8 млрд. руб. до 700 млн.
Причина очевидна — судебное решение снимает с чиновника ответственность за невыгодное для государства решение. Именно поэтому чиновники легко отказываются от решений — ради перекладывания ответственности на судебную власть. В этом случае и чиновник остается в своем кресле, и закон торжествует. Правда, «вопреки» чиновнику, а не «благодаря», как это должно быть.
Нарушение 4: отказ ГБУ верить документам
Алгоритм формирования кадастровой стоимости достаточно сложен и в нем фигурирует более 30 факторов объекта недвижимости, влияющих на его кадастровую стоимость. Один из таких факторов — материал стен. Часто в этой графе ЕГРН фиксируется вариант «прочие». Под этим можно подразумевать, что угодно: кирпич, дерево, богемский хрусталь. Но стоимость этого материала (этого ценообразующего фактора) принимается по наиболее дорогим вариантам, например, кирпичу, что повышает размер кадастровой стоимости объекта.
Собственник представил в ГБУ полный пакет технической документации, подтверждающей использование более дешевого материала, и заявление об исправлении ошибки. В данном случае ГБУ ответили, что процедура исправления должна быть проведена в Росреестре. И только после этого, якобы, ГБУ смогут утвердить новую кадастровую стоимость. Т.е. сначала надо внести правильный материал стен в ЕГРН, а потом уже всё остальное.
Это также является нарушением. Согласно письму Росреестра достоверная и доказанная на момент проведения проверки информация о любых характеристиках объекта, в т.ч. о материале стен, должна приниматься и учитываться прямо в ГБУ без необходимости обращения в иные инстанции.
Приводим очередной кейс. В этот раз — из Воронежской области, где в местное ГБУ обратился собственник с заявлением об исправлении ошибок в кадастровой стоимости его объекта недвижимости.
В данном случае ГБУ соглашается с наличием противоречий между сведениями ЕГРН и реальной технической документацией. Соглашается и с тем, что согласно Методическим указаниями о ГКО ГБУ должно исправить ошибку в определении кадастровой стоимости при наличии документов, актуальных на дату оценки. Но тут же пишет, что “старые” документы – составленные до даты оценки – не являются актуальными! Являются “ретроспективными”. Что делать собственнику, у которого и не было необходимости документы актуализировать – не понятно.
Нарушение 5: начисление НДС в кадастровой стоимости
По этому поводу было уже много споров, в т.ч судебных. Это могло бы стать темой отдельной статьи. Но в рамках рассматриваемого сейчас вопроса о нарушениях ГБУ достаточно знать главное: кадастровая стоимость не должна включать 20% НДС. Законными основаниями для этого являются:
Что делать собственникам при обнаружении нарушения правил?
Не ленитесь, отстаивайте свои интересы, свои права, свои деньги. Оспаривать ошибочные решения чиновников всегда было непростым делом, но необходимым. Т.к. без этого наше общество потеряет надежду на справедливые отношения с государством. При наличии законного права на снижение кадастровой стоимости применяйте все возможные правовые механизмы: обращайтесь в ГБУ, Росеестр, суд. На любого нерадивого чиновника всегда должен находиться хотя бы один радивый собственник.