Учтите, что состояние объекта может понадобиться ремонт. Повреждения, неисправности, старые коммуникации — всё это может повлиять на конечную стоимость владения недвижимостью. Проведите осмотр помещения, обратите внимание на состояние крыши, стен, окон, систем отопления и вентиляции.
Потенциал для аренды или перепродажи
Оцените рентабельность объекта. Исследуйте рынок аренды и продажи коммерческой недвижимости в данном районе. Оцените спрос на аналогичные помещения. Учтите, что возможность получения прибыли от аренды или перепродажи влияет на исходную цену объекта.
Вывод
Выбор коммерческой недвижимости — ответственный шаг, который требует внимательного анализа и планирования. Учитывайте типы коммерческой недвижимости, факторы, влияющие на выбор такого объекта, и не забывайте о потенциале для будущей аренды или перепродажи. Будьте готовы к вложениям и риску, но помните, что правильно выбранная коммерческая недвижимость может стать надежным источником стабильного дохода.
Оцените финансовые показатели каждого объекта: инвестиции, ожидаемая доходность, себестоимость аренды и т. д. Учтите, что вложения в коммерческую недвижимость требуют серьезного финансового планирования и рисков. Поэтому просчитайте все возможные сценарии.
Завершение сделки
После всех предварительных этапов переходите к заключению сделки. Подписывайте договор аренды или купли-продажи, выполняйте все необходимые формальные процедуры. Не забывайте о юридической поддержке.
Выводы
Итак, покупка коммерческой недвижимости – это сложный, но увлекательный процесс, который требует вдумчивости и профессионального подхода. Пользуйтесь помощью экспертов, следите за развитием рынка и своими бизнес-целями. Только так можно принимать верные решения и успешно развивать свой бизнес.
Рекомендации перед покупкой коммерческой недвижимости в России
Изучите экономические показатели региона, где расположено выбранное здание. Что важно учесть:
Если в регионе низкие зарплаты, царит безработица, а вы планируете открывать салон элитных товаров, могут возникнуть проблемы со спросом. Высокой покупательской способностью хвастают Южный и Центральный регионы России.
Оценка конкуренции
Изучите конкурентов в районе, где находится недвижимость. Оцените их успешность, их торговые предложения, чтобы понять, каким образом вы сможете занять долю рынка.
Анализ рисков
Во время сделки постарайтесь предусмотреть рискованные ситуации: юридические споры, проблемы с арендаторами, экономические колебания, изменения законодательства. Учитывайте эти риски и разрабатывайте стратегии для их минимизации.
Оценка и документация
Грамотный покупатель не пропускает этап оценки и проверки документации.
Оценка покажет, соответствует ли заявленная цена рыночной. Профессиональный оценщик анализирует степень изношенности, ремонт, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, благоустройство территории, а также возможные риски для состояния помещений. Если у вас достаточно компетенций, можете провести оценку самостоятельно. По заключению оценки можно будет поторговаться о стоимости.
Проверка документов на право собственности
Убедитесь, что продавец действительно является собственником объекта, имея полномочия на продажу. Проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы, подтверждающие владение объектом. При любых сомнениях обратитесь за консультацией к юристу.
Проверка разрешений на использование
Выбранные помещения должны иметь разрешения на эксплуатацию по назначению. В пакете должны быть как минимум разрешения на строительство и эксплуатацию. Хорошо, если имеется разрешение на перепланировку. Чем больше разрешений, тем лучше.
Анализ юридической чистоты
Хорошо, если до вас не были зафиксированы обременения, ограничения, юридические споры. Важно проверить регистрацию прав и сделок, скрупулезно изучить прошлые договоры аренды или иные соглашения.
Получение технической документации
Проверьте техническую документацию, включая планировку, чертежи, технические условия, сертификаты. Это поможет лучше понять состояние, возможности, ограничения выбранного помещения.
Проверка состояния
Проведите тщательный осмотр внутренних помещений и территории. Возможно, потребуется провести дополнительные обследования: инженерно-техническую экспертизу, оценку состояния инженерных систем, экологическую оценку.
Изучение договоров аренды
Если покупаете недвижимость, где уже есть арендаторы, ознакомьтесь с текущими договорами аренды. Оцените условия и сроки договоров, а также финансовую стабильность деятельности каждого арендатора. Информация поможет вам понять, надежны ли текущие доходы от аренды, каковы долгосрочные перспективы.
Проверка налоговой истории
После завершения сделки, начните планировать использование приобретенного помещения. Разработайте стратегию аренды, реконструкции, развития бизнеса или других планов. Учтите рыночные тенденции, потребности целевой аудитории, конкуренцию, а также свои личные цели и стратегию развития.
Выводы
Покупка коммерческой недвижимости является серьезным шагом, требующим внимательной подготовки и правильного подхода. Оцените инвестиционный потенциал объекта, подготовьте необходимые документы, проведите переговоры и оформите сделку. Следите за рыночными тенденциями, планируйте использование и дальнейшее развитие приобретенного помещения. Обращайтесь за профессиональной поддержкой, чтобы сделка прошла гладко и успешно.
После подтверждения права собственности сфокусируйтесь на управлении купленной недвижимостью. Что полезно сделать: разработать стратегию привлечения арендаторов, запланировать модернизацию или ремонт, нанять управляющую компанию.
Мониторинг и адаптация
Продолжайте следить за рынком, регулярно анализируйте свою стратегию. Вы сможете адаптироваться к изменениям, оптимизировать работу и оставаться на плаву во время перемен.
Заключение сделки
Вы дошли до финального этапа, который состоит из нескольких шагов. Тщательно продумайте их, а затем выполните.
Проверка комплектности документов
Проверьте, что есть оригиналы документов и они корректно оформлены. Классический пакет документов включает:
Могут участвовать другие документы, прописанные в законодательстве. Вам подскажет юрист.
Юридическая проверка
Обратитесь к юристу, который работает с коммерческими сделками. Он внимательно проверит документы на юридическую чистоту, отсутствие спорных моментов. Участие юриста убережет вас от неприятных сюрпризов.
Подписание договора купли-продажи
После проверки документов составьте и подпишите договор купли-продажи с продавцом. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый пункт договора. Если возникнет вопрос или сомнение, попросите юриста разъяснить.
Оплата и передача средств
Теперь договор нужно оплатить: передайте оплату продавцу. Это может быть сделано через банковский перевод, эскроу-счет или иными способами, согласованными сторонами.
Регистрация сделки и переход прав
Оплаченный договор нужно зарегистрировать, оформить переход прав собственности в соответствующих государственных органах. В зависимости от законодательства вашей страны это может потребовать посещения нотариуса, регистрационной палаты или других органов.
Оплата налогов и комиссий
В соответствии с законодательством вашей страны заплатите все налоги, комиссии, пошлины, связанные со сделкой. Это может включать налог на приобретение недвижимости, комиссии агентствам или юристам, а также другие сборы, предусмотренные законом.
Передача документов
Продавец обязан передать вам документы для владения и эксплуатации: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, разрешения на эксплуатацию, а также иные необходимые документы.
Подключение коммуникаций и услуг
Если здание или помещение куплено в рабочем состоянии, то все коммуникации должны корректно работать. Это может включать электричество, водоснабжение, отопление, интернет, охрану и т.д.
Страхование объекта
Застрахуйте здание. В случае пожара, наводнения, землетрясения, взлома, других непредвиденных обстоятельств вы получите страховые выплаты. Это обеспечит дополнительную защиту вашей инвестиции, снизит финансовые риски.
Вы узнали, что безопасная покупка коммерции требует вовлечения риэлторов, юристов, оценщиков и выверенного алгоритма действий. Используя информацию из статьи, вы сможете осознанно приступить к поиску, фильтрации вариантов и заключению договора купли-продажи.
Пять часто задаваемых вопросов
Предприниматели покупают готовый бизнес, чтобы сэкономить время и быстро начать зарабатывать. Но есть риски: компания может быть с долгами или не приносить прибыль. Рассказываем, что нужно знать при покупке готового бизнеса, чтобы не потерять, а приумножить деньги.
В этой статье
Из-за недостатка опыта, времени или средств предприниматель не всегда может организовать и запустить свой бизнес. Если деньги есть, но чего-то не хватает, проблему можно решить покупкой уже готового бизнеса. Покупатель получает материальные и нематериальные активы компании, а также 100% акций или доли в уставном капитале. Прежний владелец бизнеса передает новому:
Есть еще один способ не начинать бизнес с нуля — купить франшизу. Покупка франшизы отличается тем, что ее владелец контролирует деятельность покупателя и может получать процент от прибыли. Если купить готовый бизнес, такого не будет: новый собственник ничем не ограничен, перечислять часть прибыли прежнему владельцу тоже не нужно.
Покупка действующего бизнеса позволяет не тратить время и ресурсы на разработку бренда, закупку оборудования, отлаживание бизнес-процессов, наём работников. Компания уже занимает определенное место на рынке, у нее есть узнаваемый бренд, привлекающий клиентов. Если компания работает по лицензии, ее не придется получать заново. Всё уже готово: начать заниматься бизнесом можно сразу после покупки.
Поскольку компания не новая и уже какое-то время проработала, можно посмотреть на ее финансовые показатели, оценить доходность и окупаемость. Покупка действующего бизнеса подходит и новичкам: самый сложный этап запуска предприятия уже пройден. Еще таким вариантом пользуются предприниматели, которые хотят расширить свой бизнес.
На первый взгляд, бизнес может выглядеть привлекательно: продавец обещает высокую выручку и нескончаемый поток клиентов. Но за этим могут скрываться проблемы, из-за которых можно лишиться не только дохода в будущем, но и вложенных в предприятие денег. Рассмотрим риски, с которыми предприниматель может столкнуться при покупке готового бизнеса.
Долги
Вместе с активами компании предприниматель получает ее долги. Это нормально: например, у фирмы могут быть еще неисполненные обязательства по договорам с поставщиками. Насторожиться стоит, когда долгов у организации больше, чем денег и имущества. По закону «О банкротстве», если компания задолжала кредиторам больше 300 тысяч и не выплачивает деньги больше трех месяцев, ее в любой момент могут признать несостоятельной. Такой бизнес прибыли не принесет: все деньги пойдут на расчеты с кредиторами.
Репутация
За годы деятельности бизнес мог заработать хорошую репутацию и лояльных клиентов. Но могло случиться и наоборот: скандалы, получившие огласку в СМИ, и негативные отзывы не сформировали благоприятный образ компании. Например, в кафе были случаи отравления, пациентам клиники оказывали некачественные услуги, химчистка не раз портила вещи клиентов. Развивать бизнес с такой репутацией будет сложнее.
Финансы
Одна из причин, по которой владельцы часто продают бизнес — его нерентабельность. Из-за многочисленных конкурентов, неграмотного маркетинга, низкого качества услуг или по другим причинам предприятие могло перестать приносить прибыль. Есть шанс, что исправление ошибок прежнего владельца поможет сделать бизнес прибыльным, но гарантий этому нет.
Активы бизнеса
Сложности могут возникнуть с передачей активов, если юридически они принадлежат разным владельцам. Так, здание может быть зарегистрировано на директора, товарный знак — на связанное юрлицо, доменное имя — на бывшего сотрудника, хотя фактически всем управляет одна организация. Если с кем-то из владельцев договориться о покупке не получится, есть риск не получить ценный актив.
Нарушение закона
Фирма может не соблюдать законодательство. Например, нарушать правила пожарной безопасности, права работников и потребителей, экологические нормативы. Это чревато штрафами, а в некоторых случаях и приостановлением деятельности. Даже если госорганы еще не обратили внимание на нарушения, это может случиться в будущем, и отвечать придется новому владельцу.
Состояние бизнеса
Реальное состояние дел в компании может отличаться от того, что говорит продавец. Проблемы могут быть самыми разными: некачественные услуги или продукция, непрофессиональный коллектив, неисправное оборудование.
Возможно, в отношениях между сотрудниками в компании или с контрагентами есть неочевидные особенности. Например, ключевого заказчика или сотрудника компании и владельца бизнеса связывают личные отношения. После продажи фирмы заказчик может прекратить отношения с ней, что повлияет на работу компании.
Для начала нужно определиться со сферой бизнеса. Больше всего подойдут те отрасли, в которых у покупателя уже есть знания и навыки. Зная внутреннюю кухню сферы, будет проще разобраться в конкретном предприятии. Не последнюю роль играют интерес к сфере, мотивация и принципы.
Анализ рынка
Даже если отрасль увлекает, но в ней много конкурентов и низкий потребительский спрос, развивать бизнес будет сложно. Для анализа рынка используйте данные Росстата, маркетинговые исследования, опросы участников рынка.
Оцените статистику запросов по продукту в Яндекс.Вордстат и Google Trends. Определите емкость интересующего рынка, то есть совокупный спрос клиентов на товар или услугу. Это поможет понять, будет ли востребован продукт у целевой аудитории. Чтобы лучше узнать предпочтения потребителей, проведите с ними интервью.
Еще один важный шаг при анализе рынка — изучение конкурентов. Оцените их количество, какие каналы для продвижения они используют, каковы их сильные и слабые стороны. Конкурентов можно найти по открытым источникам: 2ГИС, Яндекс и Google-карты.
Об особенностях рынка можно узнать из отраслевых СМИ и от коллег — поищите их в бизнес-клубах или социальных сетях.
Поиск бизнеса
В интернете есть специализированные онлайн-площадки с объявлениями по продаже бизнеса. Как правило, сервисы дают возможность отфильтровать предложения по отраслям. Будьте внимательны: информацию о бизнесе заполняют сами владельцы, ее актуальность и достоверность никто не проверяет — придется делать это самому. Чем больше данных публикует продавец, тем лучше. Вот несколько площадок, где можно купить готовый бизнес:
Когда потенциальный покупатель найден, предстоит проверка фирмы перед покупкой. Только так получится снизить юридические и финансовые риски, сохранить и приумножить инвестиции.
Изучите общую информацию
Начните проверку с базовых вещей — запросите на компанию выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. В ней есть сведения о директоре, учредителях, уставном капитале. Из документа вы можете узнать, что фирма проходит процедуру ликвидации и скоро прекратит деятельность. Можно узнать о юридическом прошлом компании: меняла ли она название, были ли реорганизации.
Когда дело дойдет до общения с продавцом, в первую очередь запросите у него учредительные документы. Смотрите, всё ли есть в наличии: учредительный договор, свидетельства ОГРН и ИНН, устав, решение об избрании директора. Если компания станет вашей, эти документы пригодятся для банков, госорганов и контрагентов. В уставе обратите внимание на процедуру продажи долей и акций: нет ли в ней ограничений для владельцев.
Выясните, есть ли у организации филиалы и представительства — это можно посмотреть в выписке. Это влияет на процедуру заключения сделки купли-продажи и цену бизнеса.
Изучите связи компании с другими фирмами и людьми, выявите аффилированных лиц. Посмотрите, как обстоят у них дела. Возможно, кто-то банкротится. Сделку с такой связанной компанией могут оспорить, и в будущем новый владелец бизнеса лишится имущества.
Найти связи между организациями на сайтах официальных ресурсов невозможно. Но они есть в Контур.Фокусе. Изучить связи компании там можно за несколько минут. Для удобства они визуализируются.
Узнайте о долгах
Собрать информацию о задолженностях компании можно из нескольких источников:
Узнать о всех долгах компании
Проверьте репутацию
Посмотрите, что пишут о компании в интернете. Обратите внимание на публикации СМИ и сообществ в социальных сетях. В них можно найти как положительные, так и негативные случаи с ее участием. Материалы СМИ могли широко разойтись и повлиять на восприятие бренда у общественности.
На отношение клиентов к компании укажут отзывы. Лучше не полагаться на сайт организации — отзывы на нем не покажут реального отношения клиентов к бизнесу. Почитайте отзывы на Флампе, Яндексе, в Google и 2Gis. Если фирма продает товары, найдите ее в онлайн-магазинах и изучите мнения там. Больше информации дают негативные отзывы. Из них можно узнать, насколько услуги или товары компании востребованы у клиентов.
Изучите, на кого оформлены активы
Один из самых ценных активов бизнеса — недвижимость. Это может быть торговое или производственное помещение. Если продавец заявляет, что в состав имущества бизнеса входит недвижимость, стоит это проверить. Закажите выписку из ЕГРН на юрлицо, чтобы узнать, какие объекты принадлежат продавцу, или на саму недвижимость, чтобы узнать собственника.
Узнайте, кому принадлежат права на сайт компании, через один из Whois-сервисов. Лучше, чтобы владельцем домена было указано юрлицо, — тогда проблем не возникнет. Если указано частное лицо, нужно узнать, кто это — без его участия не передать права на домен через регистратора. То же самое касается и других соцсетей фирмы: заранее нужно понимать, у кого есть к ним доступ.
Покупатель может пообещать передать права на товарный знак. Проверить, кому он принадлежит, можно на сайте ФИПС по регистрационному номеру. Там же уточняйте информацию по другим объектам интеллектуальной собственности: патентам, промышленным образцам, полезным моделям, программам для ЭВМ и базам данных.
Оцените финансовое состояние
Чтобы понять реальное финансовое положение компании, изучите бухгалтерскую отчетность. В отчете об изменении капитала обращайте внимание на строку «чистые активы». Отрицательный показатель говорит об убытках компании. Если ситуация повторяется два года подряд, организация должна уменьшить уставный капитал или ликвидироваться.
На основе данных из баланса рассчитайте коэффициент текущей ликвидности: оборотные активы разделите на величину краткосрочных обязательств. Этот показатель отражает платежеспособность компании. Если коэффициент больше единицы, значит, фирма в состоянии расплатиться по всем обязательствам. Если показатель значительно ниже, это может указывать на финансовую нестабильность.
Финансовая отчетность организации доступна на сайте БФО. Налоговая публикует данные только в том случае, если компания предоставила их инспекции. Анализируйте сведения не только за прошедший год, но и за более ранние периоды, чтобы оценить динамику изменений. Например, ежегодное увеличение собственного капитала компании может указывать на стабильное материальное положение.
Упростить финансовую проверку бизнеса поможет Контур.Фокус. В виде графиков сервис покажет изменения по финансовым показателям у компании за несколько лет, их не придется сравнивать вручную. Еще сервис автоматически проанализирует бухгалтерскую отчетность и вычислит вероятность банкротства организации в следующем году.
Узнайте о нарушениях закона
О том, что компания не соблюдает законодательство, можно узнать из Единого реестра проверок. В нем публикуются данные по прошедшим проверкам, а также по нарушениям, которые выявили госорганы.
Если дело об административном правонарушении в отношении компании рассматривал арбитражный суд, данные о нем появятся в картотеке. В поиске поставьте фильтр по административным делам. Если они есть, изучите карточку дела и решение. Тогда станет понятно, что нарушал продавец.
Стоит изучить информацию из судов общей юрисдикции. Например, они рассматривают дела о нарушении прав работников, споры о защите прав потребителей. Данные укажут на скрытые проблемы продавца с сотрудниками или клиентами. Сведения доступны в ГАС «Правосудие».
Чтобы не собирать информацию в разных источниках, воспользуйтесь Контур.Фокусом. Все данные собраны в одной карточке организации: исполнительные производства, суды, проверки госорганов, финансовая отчетность и даже данные из СМИ. Это позволяет экономить время на анализе фирмы, особенно если потенциальных продавцов бизнеса несколько.
Due diligence — комплексная проверка бизнеса
Самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего бизнеса бывает сложно, особенно если компания крупная и работает давно. Всестороннюю проверку бизнеса можно поручить специалистам — аудиторским и юридическим фирмам. Они проводят due diligence, с английского переводится как «должная осмотрительность» — это комплексный сбор и анализ данных о компании.
Проверка бизнеса перед покупкой проходит по разным аспектам деятельности компании:
По итогам проверки эксперты готовят отчет.
Сбор и анализ данных может занять недели и месяцы, а услуги специалистов стоят недешево. Однако если предстоит крупное вложение, комплексная проверка готового бизнеса перед покупкой экспертов поможет снизить риски и принять взвешенное решение.
Сделка по продаже готового бизнеса предусматривает не только передачу имущества покупателю, но и оформление организации на него. Чтобы закрепить юридический статус нового владельца бизнеса, есть два варианта:
Для партнеров, клиентов и сотрудников организации ничего не изменится: они продолжат взаимодействовать с тем же юрлицом, договоры переоформлять не придется. Не нужно заново получать лицензию или перерегистрировать права на товарный знак и недвижимость. Если всё имущество оформлено на компанию, оно передается только фактически, потому что юридически собственник остается прежним.
Если бизнес продает индивидуальный предприниматель, есть только один вариант — перевести все активы на свое ИП или юрлицо. Завладеть статусом ИП другого человека не получится, передать его нельзя.
Проведите инвентаризацию всех материальных и нематериальных активов, а затем передайте их по договору. Для удобства можно заключить несколько сделок, например, по одной передать помещения, по второй — оборудование, мебель, офисную технику, остатки сырья и продукции, по третьей — товарные знаки.
Ревизию проводят не только по активам, но и по всем договорам с партнерами и контрагентами. С ними заключают новые сделки или проводят перемену лиц в обязательстве. Если помещение в аренде, переоформите договор на себя. То же касается прав на товарные знаки и другую интеллектуальную собственность: договор отчуждения исключительных прав регистрируется в Роспатенте.
При покупке готового бизнеса придерживайтесь следующего алгоритма:
Коммерческая недвижимость представляет собой основные средства, которые относятся к активам бизнеса. Она включает объекты нежилого фонда, предназначенные для получения прибыли – склады, предприятия общественного питания, здания офисов, торговых, развлекательных центров и магазинов. Приобретение коммерческой недвижимости всегда связано со значительным вложением денежных средств.
Часто такие сделки сопряжены с определенными рисками. Существует множество мошеннических схем продажи недвижимости, а также вероятность, что вы купите объект с некорректно оформленными документами или сомнительной историей операций с ним. Поэтому проверка юридической чистоты и оценка коммерческой недвижимости является важным этапом совершения сделки, который необходимо пройти перед заключением договора купли-продажи.
Независимо от того, как вы подбираете коммерческую недвижимость (объявление в СМИ, компания-застройщик, риэлторские конторы и т.п.), необходимо перед совершением сделки купли-продажи провести ряд проверок:
Узнать финансовое состояние продавца вы можете в Едином федеральном реестре банкротства.
Вы можете узнать, на кого зарегистрированы имущественные права, получив выписку из Росреестра.
► Нарушение прав третьих лиц является основанием для признания сделки недействительной. ◄
Вторая часть проверок связана с выяснением юридической чистоты самого объекта коммерческой недвижимости и включает следующие этапы:
Также следует самостоятельно осмотреть объект сделки, проверить его на соответствие техническому плану.
За услугой по оценке коммерческой недвижимости следует обращаться к специалистам, имеющим опыт в данной сфере и знающим тонкости работы с конкретными видами объектов.
Если вы решили продать свою недвижимость и хотите оценить ее стоимость, свяжитесь с экспертами компании «Максард» по телефону +7 (495) 241-25-71 или оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы!
Собираетесь купить квартиру, дом, земельный участок или коммерческую недвижимость, но не уверены в техническом состоянии объекта? Хотите узнать, можно ли перестроить здание, надстроить несколько этажей в будущем. А может, документация представлена не в полном объеме? Мы рады помочь вам решить эти проблемы.
Закажите независимую экспертизу в нашей компании. Опыт работы наших специалистов на рынке строительных экспертиз более 10 лет. Мы провели больше 100 обследований жилой и коммерческой недвижимости, помогали принять правильное решение перед покупкой объектов десяткам клиентов.
Судебная оценка имущества при разводе
В случае расторжения брака квартира или дом могут быть разделены в долях, переданы одному из супругов с выплатой денежной компенсацией второму (при наличии обоюдного согласия).
Оценка недвижимого объекта может:
Проведение судебной экспертизы для разрешения вопросов, связанных с наследством
Если обратиться в суд для того, чтобы разделить наследуемое имущество, решили родственники, тогда с помощью профессиональной оценки может быть выполнено распределение долей между законными претендентами на имущество умершего.
Даже если было составлено завещание, на 50% от доли покойного могут претендовать супруг(а), нетрудоспособные родители и дети, которым еще нет 18 лет.
Если завещание отсутствует, тогда жена (муж) могут рассчитывать на выделение 50% недвижимости. При этом происходит разрешение доли усопшего между теми, кто является наследниками 1-й очереди.
Конфликты между долевыми собственниками – обычное дело. Не всегда одна сторона соглашается принять от другой стороны свою часть в денежном выражении. Если эксперту удастся доказать ничтожность доли одного наследника в сравнении с долей другого, то судья вынесет решение о выплате компенсации владельцу ничтожной доли, не спрашивая о его согласии.
Разногласия с партнерами, кредитующими организациями
Если разделить жилые или нежилые объекты собираются деловые партнеры, то один из партнеров может предложить второму приобрести его долю за определенную стоимость. Когда двум сторонам не удается договориться, тогда лучше заказать судебную оценку недвижимости.
Если по поданному кредитором иску суд вынесет решение о признание заемщика банкротом, то принадлежащее ему имущество (или доли в квартире/доме) будет выставлено на продажу, а вырученные со сделки средства пойдут в счет погашения долга.
Судебная оценка недвижимого объекта также может назначаться, если:
В качестве объектов экспертной проверки могут выступать не только жилые, нежилые помещения, но также правоустанавливающая документация. В ходе исследования специалисты должны осмотреть объект, проанализировать его состояние, изучить технические бумаги.
Методика проведения обследования
При проведении строительно-технической экспертизы недвижимости на объекте применяются следующие методы:
Каждый из этих методов может быть использован как самостоятельно, так и в сочетании с другими методами для получения наиболее полной информации о состоянии объекта недвижимости.
Процедура проведения судебной экспертизы
Оценка недвижимого имущества проводится в случае, если необходимо установить фактическое состояние объекта или определить его стоимость. Обычно это происходит при спорах между сторонами при разделе имущества, оспаривании завещания или наследстве.
Судебная экспертиза может проводиться как в судебном заседании, так и вне его. В первом случае эксперт выступает в качестве свидетеля и дает свои показания перед судом, во втором – предоставляет свое заключение по результатам экспертизы.
Перед проведением экспертизы эксперт должен ознакомиться с материалами дела, провести осмотр объекта недвижимости. Если необходимо, он может запросить дополнительные документы и материалы. После этого эксперт проводит анализ полученных данных и составляет заключение, которое может быть использовано в суде.
Специалисту, которому доверено проводить судебную экспертизу, необходимо понимать, что на него ложится уголовная ответственность в случае предоставления недостоверных фактов и выполнения процедуры не по правилам. Он не должен взаимодействовать с участниками судебного разбирательства. Всю рабочую документацию ему предоставляют в суде. У сторон, участвующих в судебном процессе, есть право присутствовать при осмотре экспертом жилого или нежилого объекта. А при подведении итогов специалистом их присутствия не требуется.
При исследовании применяются 3 главных подхода для оценки имущества: затратный, сравнительный, доходный. По итогам осмотра объекта, подлежащего оценке, должен быть подготовлен соответствующий акт. Если имеет место ущерб, то требуется определение его размеров. Результаты проверки специалист должен оформить, опираясь на имеющиеся материалы, полученные сведения.
Техническое заключение обязательно включает в себя:
Документ, составленный как того требует российское законодательство, передается в судебную инстанцию. Он будет служить доказательством, его приобщают к остальным материалам по делу. Судебная оценка объекта недвижимости – серьезная работа, предполагающая наличие не только определенных знаний, но и непредвзятости. Сотрудники нашей компании профессионально, объективно подходят к любому делу, за которое берутся.
Бюро экспертизы и оценки недвижимости «НЭП»
Проведем независимую техническую экспертизу недвижимости в следующих случаях:
Составляем акты независимой экспертизы жилых помещений и коммерческих объектов для решения имущественных споров:
Стоимость услуги в Москве и регионах
Регион Цена от (руб.)
Московская область 27000
Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень и очень сложно. Но для того, чтобы в дальнейшем избежать рисков признания сделки недействительной, возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, покупатель еще до приобретения недвижимости должен быть уверен в ее юридической чистоте.
Рассказываем, как этого добиться.
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
Клиент уверен, что при ипотеке банк проверяет его объект, однако проверка банком проводится на предмет возможности регистрации перехода права и залога на объект недвижимости.
Помимо этого, нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки.
Сервис помогает выявить неочевидные, но существенные риски для покупателя недвижимости и принять верное решение. Сделки с недвижимостью, прошедшей «Юридическую проверку» и рекомендованную к покупке специалистами Домклик, ни разу не были оспорены.
Специалисты тщательно оценивают риски для покупателя и дают рекомендации по их минимизации для максимально безопасной организации сделки.
Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости
После проведения детального анализа специалисты выносят экспертное мнение по объекту недвижимости. Их может быть два:
Также юристы объясняют клиенту все основания по принятому решению, предоставляют детальные рекомендации по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи.
После получения правового заключения клиент может задать специалисту любые возникшие вопросы в чате.
Посмотреть пример правового заключения
Домклик гарантирует возмещение кадастровой стоимости недвижимости при утрате покупателем права собственности на рекомендованный к покупке объект. Максимальная сумма выплаты — до 25 млн рублей.
* По ипотечным заявкам, которые были одобрены после 27.01.2021 года
Как заказать юридическую проверку недвижимости
Клиенту для заявки на юридическую проверку недвижимости понадобятся только два документа
Важно! Для приватизации и ренты необходимы дополнительные документы
Приватизация
От 1 до 3 дней после оплаты услуги.
Стоимость юридической проверки недвижимости
Зависит от объекта недвижимости и региона его нахождения.