Каждая сделка с коммерческой недвижимостью несет определенные риски, и чтобы избежать неприятностей, важно провести тщательную проверку перед покупкой. В противном случае, можно столкнуться с непредвиденными проблемами, которые могут серьезно повлиять на ваш бизнес.
Шаги проверки коммерческой недвижимости:
Определение цели покупки:
Прежде всего, важно четко определить цель приобретения коммерческой недвижимости. Будет ли это склад для хранения товаров, офисное помещение или ресторан – это важно для дальнейших шагов проверки.
Поиск соответствия требованиям:
Убедитесь, что выбранный объект соответствует вашим требованиям и планам по развитию бизнеса. Изучите все особенности помещения, его инфраструктуру, доступность для клиентов и сотрудников.
Проверка юридических документов:
Одним из ключевых этапов проверки является анализ всех юридических документов, подтверждающих собственность на объект. Убедитесь, что все документы находятся в порядке, и нет никаких ограничений на использование помещения.
Оценка рыночной стоимости:
Исследуйте цены на аналогичные объекты в данном районе, чтобы понять, соответствует ли цена продаваемой недвижимости рыночной стоимости.
Состояние объекта:
Проведите осмотр помещения, оцените его техническое состояние, наличие необходимых коммуникаций, возможность проведения ремонтных работ и прочие важные моменты.
Финансовая проверка:
Оцените финансовое состояние продавца и его деловую репутацию. Убедитесь, что продавец обладает всеми необходимыми документами и разрешениями на совершение сделки.
Поиск информации о собственнике:
Необходимо установить личность и репутацию собственника объекта, чтобы исключить возможные споры или проблемы в будущем.
Получение информации о кадастровом номере:
Узнайте кадастровый номер нежилого помещения по адресу, чтобы иметь полную информацию о недвижимости перед совершением сделки.
После проведения всех необходимых шагов по проверке коммерческой недвижимости, вы сможете с уверенностью совершить сделку, обезопасив себя от возможных рисков и проблем. Не стоит пренебрегать этапом проверки перед приобретением коммерческой недвижимости, так как это может сэкономить вам много времени и денег в долгосрочной перспективе.
Важность проверки коммерческой недвижимости
Главная причина, почему необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость – это огромное число мошенников и изворотливых предпринимателей, стремящихся прикарманить деньги доверчивого покупателя. Существуют и другие риски, которые подстерегают покупателя коммерческой недвижимости.
К ним можно отнести:
- нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
- проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;
- наличие обременений: объект может оказаться арестованным, заложенным.
Кого выбрать: юриста или риэлтора
Раньше проверка коммерческой недвижимости на стадии переговоров и оформления сделки купли-продажи как правило осуществлялась риелторами. Сегодня стороны всё чаще прибегают к услугам юристов.
Дело в том, что риелтор это специалист по продаже нежилых помещений, а юрист специализируется в области права. Для риелтора всегда выгодно, чтобы сделка произошла, именно в этом заключается суть его деятельности. Интересы юриста лежат в области обеспечения юридической чистоты сделки независимо от того, состоится она или нет.
Пошаговая инструкция как проверить недвижимость
Приобретая коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться следующей инструкцией. Проверяя помещения по адресу, можно собрать о нём все необходимые сведения. Для того, чтобы узнать собственника нежилого помещения, выяснить наличие ограничений и запретов, способных воспрепятствовать заключению сделки, необходимо получить сведения из реестра нежилых помещений.
Анализ выписки из ЕГРН
В выписке из ЕГРН имеется очень много значимой информации. К сожалению, реестр может содержать массу технических и реестровых ошибок, поскольку периодически происходит объединение и обновление электронных баз. Все данные стоит проверить не один раз. Наличие любых ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, привести к затруднениям дальнейшего использования объекта.
Коммерческая недвижимость является не только активом, но и одним из инструментов бизнеса, который предоставляется в аренду, под залог, отдаётся в доверительное управление. Необходимо изучить не только актуальные обстоятельства, но и предшествующие: историю данного объекта.
- какие сделки были совершены в отношении данного объекта;
- существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам и насколько велико их влияние на последующую судьбу недвижимости;
- налагались ли прежде на объект аресты, если да, то в ходе каких судебных разбирательств, завершены ли процессы по этим спорам;
- наличие корпоративных разногласий в отношении решения о продаже.
Подобные факты не всегда могут послужить основанием для Росреестра для наложения ограничений на сделки с недвижимостью, но о них могут быть специальные отметки. Поэтому важно изучить всю историю операций с конкретным объектом.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относятся:
- Договоры купли-продажи
- Договоры дарения
- Документы наследования
- Акты введения в эксплуатацию
- Проектная документация и другие.
Необходимо проверить:
- Кто является действительным собственником
- Выполнены ли все обязательства по договору
- Не произошло ли занижения стоимости при банкротстве предыдущего собственника
- Наличие коммуникаций в помещении
- Отсутствие обременений на объекте.
Проверка наличия особых условий
Иногда недвижимость может иметь особый статус, такой как объект культурного наследия или особо охраняемый объект. Помещения с таким статусом сопровождаются дополнительной документацией и специальными требованиями к эксплуатации.
Анализ технической документации
Объект должен иметь все необходимые разрешения на эксплуатацию, узаконенные перепланировки и техническую документацию. Необходимо сравнить существующую планировку с указанной в документах.
Заказ оценки стоимости объекта
Оценка необходима для определения кадастровой и рыночной стоимости объекта. Этот показатель важен для налогообложения, оформления сделок купли-продажи, аренды, наследования и дарения недвижимости.
Наличие прав третьих лиц
Необходимо проверить наличие третьих лиц, являющихся правообладателями объекта. Сделка должна быть согласована всеми собственниками. Важно также учесть право наследования, чтобы избежать незаконных сделок.
Лучшие помещения для вашего бизнеса
Выбор правильного помещения для вашего бизнеса может быть решающим шагом к успеху. Вот несколько вариантов недвижимости, которые могут быть идеальными для вашего бизнеса:
На Волоколамском шоссе, 71
- Виды деятельности: Клиника, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, спортзал, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
- Цена: 110 531 000 ₽
В проезде Серебрякова, 11
- Виды деятельности: Клиника, ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, аптека, кафе, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
- Цена: 94 000 000 ₽
В Каширском проезде, 25
- Виды деятельности: Клиника, ресторан, магазин, свободное, супермаркет, продуктовый магазин, бижутерия, бизнес, продукты, сувениры
- Цена: 649 000 ₽ / месяц
На Толбухина, 9
- Виды деятельности: Клиника, магазин, салон красоты, супермаркет, спортзал, бижутерия, парикмахерская, сувениры
- Цена: 501 000 ₽ / месяц
Чек-лист проверки нежилого помещения на стадии строительства
В процессе проверки коммерческой недвижимости важно уделять внимание различным аспектам. Эксперт проверяет следующие пункты:
- Способ создания конкретного объекта; документацию, правовые особенности;
- Законность владения недвижимостью продавцом; полномочия продавца или его законного представителя на возможное отчуждение объекта;
- Существующие обременения и ограничения;
- Наличие судебных споров в отношении объекта;
- Возможные последствия приобретения данного помещения.
Как узнать законность перепланировки?
Для проверки законности перепланировки помещения необходимо изучить техпаспорт и убедиться, что план соответствует реальному исполнению. Незаконная перепланировка может повлечь за собой штрафы и другие негативные последствия.
Какие выявленные факторы должны насторожить покупателя
Покупателю следует обращать внимание на следующие факторы:
- Помещение часто меняло владельцев за короткий период времени;
- Недвижимость находится в залоге у банка;
- Собственность принадлежит нескольким лицам;
- Не законные перепланировки и т.д.
Пошаговая инструкция, как проверить собственника нежилого помещения
- Получите кадастровый номер помещения.
- Подтвердите владение объектом продавцом.
- Убедитесь в отсутствии обременений и ограничений.
- Проверьте документы на наличие судебных споров.
- В случае сомнений обратитесь к специалистам для профессиональной проверки.
Узнать, кто является собственником нежилого помещения, можно с помощью выписки, которую нужно заказать в Едином государственном реестре недвижимости. Запрос можно сделать лично, посетив ближайшее подразделение Росреестра или многофункциональный центр, а также на их сайтах или на госуслугах.
Физическое лицо
Необходимо ознакомиться с важными характеристиками собственника нежилого помещение, к примеру: с его семейным положением: может понадобиться согласие супруга, со справкой из наркологического, неврологического диспансера, чтобы быть уверенным в осознанности решений, принимаемых продавцом.
Летняя терраса в БЦ Twist
Юридическое лицо
Если сделка планируется с юридическим лицом, требуется подробное изучение:
учредительных документов, внутренних положений организации;
лиц, имеющих право на принятие решения. Это может быть собрание акционеров, генеральный директор;
правильно ли проведена процедура назначения или избрания лиц, в чью компетенцию входит реализация недвижимых объектов;
финансового положения продавца, чтобы учитывать риск банкротства;
информации о наличии судебных споров, которые могут негативно повлиять на исход сделка.
Кратко: как составить договор
Правильно составленный договор не позволит через несколько лет признать сделку недействительной или ничтожной. Очень важно при составлении документа:
подробно описать объект, обязательно указав его адрес, площадь, кадастровый номер нежилого помещения по адресу и другие параметры;
указать его стоимость. При этом не стоит её занижать, так как в случае признания сделки ничтожной назад возвращается лишь стоимость, указанная в договоре; отразить данные о том, был или не был составлен акт приёма-передачи. В акте можно зафиксировать состояние объекта, обнаруженные недостатки;
добавить информацию о гарантиях и заверениях: о том, что в отношении здания не ведутся споры, оно не находится в залоге, на него не притязают третьи лица;
указать проверенный кадастровый номер нежилого помещения;
описать другие важные особенности и условия.
Проверенная коммерческая недвижимость
Предлагаем вашему вниманию несколько вариантов коммерческой недвижимости, проверенной опытными экспертами:
Заключение
Если вас интересует проверка коммерческой недвижимости, запишитесь на бесплатную консультацию к экспертам агентства РосРитейл по телефону +7 (499) 681-61-50. Мы поможем получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу, расскажем, как по адресу узнать кто является его собственником.
Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
По общему правилу срок исковой давности 3 года, следовательно в этот срок, но не ограничиваясь им, новому владельцу могут быть предъявлены какие-либо претензии.
В рамках проверки бизнеса необходимо проверить массу вещей. Необходимо проверить правильно ли рассчитана налоговая база и все ли налоги уплачены, все ли документы правильно оформлены и есть в наличии, со всеми ли работниками заключены трудовые договоры и нет ли в них условий о «золотых парашютах», в наличии ли имущество, участвующее в основных бизнес-процессах, и надлежащим ли образом на него оформлено право собственности. Кроме того, важно понимать, что собственники бизнеса имеют полномочия для его продажи, а доли компании не имеют обременений и никуда не заложены.
Однажды ко мне обратился клиент, который планировал приобрести сеть кофеин. В ходе проверки выяснилось, что основной актив сети — это аппарат для обжарки кофе, не принадлежит приобретаемому в рамках сделки юридическому лицу. Следовательно, если бы клиент не проверил бизнес перед покупкой, то, во-первых, он купил бы пустую компанию, на которую, в лучшем случае, были бы оформлены договоры аренды торговых точек, а во-вторых, стоимость её была бы слишком завышена.
В другом случае оказалось, что сотрудники салона красоты не были трудоустроены в компанию, которая продавалась как готовый бизнес. Вообще говоря, это совсем не новость, что сотрудники салонов красоты официально не оформляются на работу в салон, а зачастую имею либо статус индивидуального предпринимателя, либо вообще получают нелегальный доход. Но в случае покупки готового бизнеса будущему собственнику важно знать как оформлены отношения с сотрудниками и какие риски присущи таким отношениям (потеря сотрудника, доначисление налогов и взносов, споры с трудовой инспекцией и прочие проблемы).
Проверка бизнеса перед покупкой не только позволит исключить покупку «кота в мешке» и минимизировать риски, но также может послужить основанием для переговоров о снижении стоимости бизнеса.
Как говорится: «Доверяй, но проверяй!».
Последнее обновление этого руководства, опубликованное в сентябре 2023 года.
Решающая роль в привлечении корпораций к ответственности принадлежит журналистам-расследователям: благодаря глубокому изучению компаний и их владельцев они раскрывают злоупотребления в трудовых отношениях, экологические нарушения, корпоративную преступность и другие порочные практики.
В государственных реестрах юридических лиц отражена, в лучшем случае, только вершина айсберга. К сожалению, личности реальных владельцев часто бывают неизвестны. Для сокрытия настоящих, «бенефициарных» владельцев создаются так называемые «фирмы-прокладки».
Но есть и хорошая новость – существует множество способов получить информацию о компании, её настоящих владельцах и многом другом. Среди них:
Бесплатные базы данных
Базы данных по подписке
Официальные реестры
Корпоративные сайты
Реестры судебных решений
Поиск в интернете
Отраслевые издания
Социальные сети
В этом ресурсе GIJN описаны официальные и неофициальные источники информации о компаниях.
Бесплатные международные ресурсы
Ряд некоммерческих групп собирает обязательную отчётность, предоставляемую компаниями государственным органам, и дополняют её информацией из других источников.
Перечислим лучшие компиляции данных:
OpenCorporates – открытый источник данных о более чем 220 миллионах компаний. Информация поступает из более чем 1400 государственных реестров юридических лиц. В этой базе данных можно найти: дату регистрации компании, её юридические адреса, имена директоров и должностных лиц. Можно увидеть взаимосвязи между компаниями. Имеется блог, где публикуются новости и примеры использования OpenCorporates средствами массовой информации. Журналисты, НКО, учёные и другие пользователи, работающие ради общественного блага, могут обратиться за получением бесплатного ключа API.
Investigative Dashboard Центра по исследованию коррупции и организованной преступности (OCCRP) содержит миллионы значимых элементов данных из источников по всему миру; многие из них касаются корпораций. Поиск документов начинается с их платформы Aleph (нажмите «search», чтобы воспользоваться расширенными параметрами поиска). Здесь имеется руководство по реестрам компаний из 38 стран. Это часть большого каталога баз данных, в котором собрано 226 миллионов публичных записей. Не все базы данных, в том числе материалы из утечек документов, доступны для широкой общественности, однако зарегистрированные журналисты могут получить к ним доступ. Журналисты также могут обращаться с запросами на бесплатную помощь в расследованиях, включая поиск по коммерческим базам данных, на которые подписан OCCRP. Здесь можно прочитать вводную информацию, а в этой статье GIJN приведены семь советов по использованию баз данных, в частности, функции оповещений, чтобы всегда получать уведомления о новых событиях, касающихся интересующих вас лиц или компаний. Также см. Руководство пользователя, в котором содержатся советы по поиску и многое другое, а также публикацию Elastic, в которой параметры строки запроса разобраны более подробно.
База данных ICIJ Offshore Leaks Database, которую создал и пополняет Международный консорциум журналистов-расследователей, представляет собой собрание корпоративной информации на основании утечек документов о более чем 810 000 офшорных компаниях и трастах. В базе данных доступен поиск по именам, названиям компаний и адресам, связанным с офшорами определённой страны или юрисдикции. Заслуживает внимания подборка англоязычных материалов ICIJ, основанных на «Панамском архиве» и более свежем «Архиве Пандоры». Также см. практические рекомендации на странице ICIJ и серию видеороликов, о том, как вывести на новый уровень поиск в базе данных Offshore Leaks.
Изображение: База данных ICIJ Offshore Leaks database
Ресурсный центр по вопросам бизнеса и прав человека отслеживает воздействие на права человека более 20 000 компаний: среди них 275 брендов одежды и текстиля, 142 предприятия добывающей промышленности, 35 отелей и 81 технологическая фирма.
Открытый реестр собственников включает ежемесячно обновляемые национальные данные о бенефициарном праве в Украине, Великобритании, Дании и Словакии. Реестр ведёт неправительственная организация Open Ownership, выступающая за раскрытие информации о корпоративной собственности. На карте можно проследить за обязательствами каждой страны и их реализацией в отношении прозрачности бенефициарного права. Также см. справочное руководство. Записи о странах иногда содержат ссылки на национальные базы данных, например, на реестр аудиторских отчётов Инициативы прозрачности добывающих отраслей Нигерии.
Коммерческие источники
Существует множество частных баз данных о корпорациях, в большинстве которых для получения полной информации требуется подписка. Бесплатный доступ иногда предоставляется в общественных и университетских библиотеках. В некоторых случаях использование коммерческих баз данных может окупиться; кроме того, некоторые компании предлагают журналистам сниженные тарифы.
Одна из давно существующих баз данных – D&B Hoovers. На её бесплатном веб-сайте представлены краткие описания тысяч компаний, работающих в США и других странах. Более подробные описания доступны по подписке на сервисе Nexis.
Также стоит проверить сайты конкретных стран, такие как YouControl, где собраны данные из 180 источников о 4 миллионах украинских компаний.
Google Finance предоставляет обзор цен на акции и информацию о дивидендах компании, актуальный список новостных статей, где фигурирует компания, а также квартальные и годовые отчёты о прибылях и убытках.
AnnualReports.com – полезный ресурс для поиска отчётов компаний, которые могут быть спрятаны в дальних закутках веб-сайта.
Иллюстрация: База данных Sayari, скриншот
Sayari – расследовательская фирма из США, которая в 2018 году запустила многоплановую базу данных, охватывающую «преимущественно развивающиеся, пограничные и офшорные рынки». Sayari – это сервис по подписке. Базовый тариф составляет 1000 долларов в месяц, однако предоставляется бесплатный 30-дневный пробный период, а сама компания заинтересована в работе с журналистами.
Компаний, предоставляющих информацию на платной основе, множество. Один из способов узнать, что имеется в наличии, а иногда и получить бесплатный доступ – это зайти на веб-сайты библиотек, а также университетских бизнес-школ.
Бизнес-школа Гарвардского университета может похвастаться огромной коллекцией; и хотя её фонды не в публичном доступе, онлайн-каталог может служить подсказкой – как перечень существующих ресурсов.
Официальные государственные реестры
Многие государства требуют регистрации компаний. Однако из-за недостаточно жёстких требований компании часто предоставляют лишь необходимый минимум информации, или информацию, вводящую в заблуждение.
Основные государственные реестры со всего мира можно найти здесь:
Ссылки на ресурсы по некоторым экономически развитым странам
Соединённые Штаты Америки
Корпоративная информация, которой располагает Комиссия по ценным бумагам и биржам, хранится в системе EDGAR. C помощью этой онлайн-системы все акционерные компании открытого типа подают квартальные и годовые отчёты о деятельности компании, а также финансовые отчёты. Любая неамериканская компания, в том числе из Китая, России и ЕС, зарегистрированная на фондовой бирже США, должна подавать отчётность о своей деятельности по всему миру, используя эту систему. Поэтому журналисты используют EDGAR как один из основных источников информации о корпорациях по всему миру. В базе данных можно выполнять поиск по названию компании и стране, чтобы найти официальные документы и прочую информацию, включая полные тексты этих документов за четыре прошлых года.
Для начала можно воспользоваться ежегодными отчётами по форме 10-K, в которую вносится подробная история компании, прошедшие аудит финансовые отчёты, зарплата руководителей, описание товаров и услуг, ежегодный обзор организации, её деятельности и рынков, на которых работает компания. Форма 10-Q – это ежеквартальный отчёт с информацией о деятельности компании за предыдущие три месяца, аудит он не проходит. Отчёты по форме 8-K представляют собой дополнительную информацию о некоторых событиях, таких как банкротство, отчуждение активов, отставка руководителей и другие события, важные для инвесторов.
В настоящее время США требуют от корпораций и других субъектов хозяйствования сообщать информацию (BOI) о своих бенефициарных владельцах – лицах, которые владеют компанией и контролируют её. Однако, эта информация содержится в закрытой базе данных, которая доступна только регуляторам и правоохранительным органам.
Предприятия в США обычно юридически регистрируются через государственного секретаря штата. Из-за налоговых льгот и благоприятных для бизнеса законов многие предприятия зарегистрированы в штате Делавэр, поэтому лучше всего начать с Управления штата Делавэр по делам корпораций. Данные о бенефициарных владельцах тут не собирают, а в качестве номинальных директоров могут выступать «агенты по созданию компаний» (См. описание Transparency International). Также проверьте государственные реестры в штате, где находится штаб-квартира компании.
Национальная ассоциация госсекретарей штатов может стать вашей отправной точкой для посещения веб-сайтов органов власти всех штатов США (выберите нужный штат и ищите «online business services» мелким шрифтом в нижней части страницы). Там вы найдёте ссылки, например, на Поиск по организациям Калифорнии или Базу данных корпораций и юридических лиц штата Нью-Йорк. В реестре штата обычно можно получить дату регистрации компании, её юридические адреса, а также имена директоров и должностных лиц.
Кроме того, базы данных, в которых можно найти корпоративную информацию из американских штатов, ведут LLC University и Coordinated Legal Tech.
Подрядчиков правительства США ищите здесь.
Violation Tracker – поисковая система для отслеживания нарушений, разработанная Corporate Research Project. Она охватывает нарушения, связанные с банковскими операциями, защитой прав потребителей, ложными претензиями, охраной природы, заработной платой и рабочим временем, несправедливыми условиями труда, безопасностью и гигиеной труда, дискриминацией при приёме на работу, ценовыми сговорами, взяточничеством, и другие дела, инициированные более чем 40 федеральными регулирующими органами и всеми подразделениями Министерства юстиции с 2000 года.
Companies House – бесплатный ресурс, на котором представлена подробная информация о компаниях, в том числе:
Юридический адрес и дата регистрации
Настоящие и бывшие должностные лица
Документы в виде изображений
Данные по ипотеке
Предыдущие названия компании
Информация о несостоятельности
SEDAR – это канадский сайт с государственной отчётностью компаний, работающий с января 1997 года.
Infogreffe предоставляет базовую информацию о компаниях бесплатно. На французском.
Реестр компаний на нескольких языках позволяет осуществлять бесплатный поиск, но некоторые документы предоставляются за плату.
Китай и Гонконг
Доступ к Национальной системе информации о предприятиях можно получить здесь. На китайском.
Гонконгский Центр киберпоиска интегрированной информационной системы реестра компаний доступен на английском языке.
Другие источники
Онлайн-поиск по корпоративным веб-сайтам и социальным сетям даёт возможность обнаружить огромное количество информации.
Несколько предложений от профессиональных расследователей:
Поиск должностных лиц и директоров компаний. Ознакомьтесь с методами, изложенными в докладе Поиск бывших сотрудников, который был представлен на конференции GIJN 2017 года.
Поиск по LinkedIn. Попробуйте воспользоваться расширенным поиском, где, например, меню позволяет пользователям искать настоящих или бывших сотрудников (см. советы Хенка ван Эсса по поиску в LinkedIn). Просмотрите страницы компаний и отраслевые группы. Glassdoor может предоставить информацию об опыте сотрудников и о средних зарплатах.
При поиске репортажей в СМИ обращайте внимание на деловые и специализированные издания. Попробуйте найти их с помощью Каталога периодических изданий Ульриха.
Найдите адрес и номер телефона компании. Затем ищите дополнительную информацию с помощью карт и просмотра изображений улиц.
Ещё одной лазейкой для получения информации может стать корпоративная благотворительность. В США в этом помогут CitizenAudit, Nonprofit Explorer (Propublica) и Guidestar. В Великобритании см. 360Giving, CharityBase и государственный реестр благотворительности.
Свяжитесь с НКО – например, специализирующимися на борьбе с загрязнением окружающей среды или торговлей людьми – чтобы узнать, какой информацией они располагают.
Рассмотрите возможность обращения в отраслевые объединения, чтобы узнать о деятельности компании в необходимом контексте.
Дополнительные официальные источники для поиска
В каждой точке взаимодействия между правительством и коммерческим сектором могут создаваться общественно доступные данные.
Вот несколько идей о том, по каким взаимодействиям компаний с правительством можно произвести поиск:
Право собственности на землю – имена и описания
Землепользование – строительство, зонирование и специальные разрешения
Экологическое регулирование – разрешения на сброс отходов, отчёты о выбросах и правоприменительные меры
Регулирование труда – регистрация сотрудников и трудовые споры
Судебные решения – раскрытие судебных разбирательств, возбужденных компанией и против неё
Финансовое регулирование – отчётность и принудительное исполнение
Интеллектуальная собственность – регистрация патентов и товарных знаков
Государственные контракты – информация о поданных заявках и полученных контрактах
Государственные субсидии – произведённые платежи
Политические пожертвования – взносы должностным лицам
Регистрация лоббирования – раскрытие информации о влиянии
Исходя из размышлений о том, в какой отрасли работает компания, можно обнаружить соответствующую информацию.
Например, в Open Oil имеется база данных из более чем двух миллионов общественно доступных документов, поданных нефтегазовыми и горнодобывающими компаниями в финансовые регулирующие органы по всему миру.
Протоколы судебных заседаний могут оказать бесценную помощь. Например, PACER ведёт электронный архив федеральной судебной системы США, в том числе Верховного суда, апелляционных и окружных судов, а также судов США по делам о банкротстве.
Подумайте, какими законодательными и нормативными актами регулируется деятельность компании, и какие документы требуются для соблюдения их требований. Эти взаимосвязи будут сильно различаться в зависимости от региона и разновидности компании, но могут дать потенциальные подсказки.
Некоторые официальные решения или запросы на такие решения могут быть отражены в официальных правительственных изданиях. Для Европы: поищите информацию о базах данных различных стран на European Forum of Official Gazettes и Open Gazettes – ресурсе, предоставляющем удобный доступ к европейским официальным бюллетеням.
Руководства для журналистов
В интернете есть множество материалов о том, как расследовать деятельность корпораций и разбираться в их финансовой отчётности.
Вот несколько статей для журналистов:
Вдохновляющим источником идей является Краткое руководство расследователя компаний, составленное Филиппом Маттерой, директором Corporate Research Project в США. Последний раз оно обновлялось в 2019 году, однако является весьма всеобъемлющим.
В коллекцию видео GIJN входит посвящённое расследованию финансов компаний выступление Дэвида Кея Джонстона, лауреата Пулитцеровской премии, а также вебинар для африканских журналистов в сотрудничестве с Finance Uncovered.
Как отследить деньги: советы по трансграничным расследованиям – проведённая GIJN сессия вопросов и ответов с главной редакторкой OCCRP Мирандой Патручич. Начало разговора:
GIJN: Каков ваш первый шаг, когда вам в руки попадает финансовая отчётность компании?
Миранда Патручич: Я задаю себе три вопроса:
Что есть на балансе и как оно туда попало?
Откуда деньги?
Что в разделе «Примечания»?
Обратите внимание на «Понимание корпоративных счетов», отрывок из книги 2017 года «Расследование компаний: справочник «Сделай сам», опубликованный британской группой Corporate Watch.
Руководство журналиста-расследователя по отчётности компаний Раджа Байролии «предназначено для начинающих» и распространяется Центром расследовательской журналистики в Великобритании.
Вот как «8 точек зрения на истории в данных» могут помочь создать истории на основе отчётности компаний и «9 способов найти истории в отчётах компании» – колонки британского профессора журналистики Пола Брэдшоу.
«Следуя за деньгами» – материал Ника Матиасона, представленный на конференции GIJC19 основателем Finance Uncovered в Великобритании.
Следите за деньгами – пособие для журналистов, разоблачающих коррупцию. Это бесплатное руководство издано Международным центром для журналистов в 2017 году.
Поиск и чтение баланса: основы бухгалтерского учёта для журналистов – статья Дэвида Триллинга на сайте Journalist’s Resource, который ведет центр Шоренштейна.
Кто управляет компанией? – руководство по освещению вопросов корпоративного управления, подготовленное Глобальным форумом Всемирного банка по корпоративному управлению и Международным центром для журналистов. Это обширный отчёт за 2012 год с множеством советов, примеров и ресурсов.
Статья ICIJ Что такое налоговое убежище? Объяснение офшорных финансов освещает основы деятельности фирм-прокладок и налоговых убежищ.
Для конференции GIJC19 была подготовлена отличная подборка источников информации с упором на Китай, Индию, Филиппины, Гонконг, Макао и другие стран. Её создали Кароль Илаган (Филиппинский центр журналистских расследований); Риту Сарин (The Indian Express); Карен Чжан (The South China Morning Post); Патрик Болер (Швейцарская радиовещательная корпорация); и Селина Ченг (HK01).
Дополнительные ресурсы GIJN
Выступление Дэвида Кея Джонстона, лауреата Пулитцеровской премии.
https://youtube.com/watch?v=nrVcr21u6KQ%3Ffeature%3Doembed
Тоби Макинтош (Toby McIntosh) – старший советник Ресурсного центра GIJN. Он 39 лет работал репортёром и редактором Bloomberg BNA в Вашингтоне, а также являлся редактором некоммерческого веб-сайта FreedomInfo.org (2010-2017). Является членом руководящего комитета FOIANet, Сети защитников свободы информации.
Юридическая проверка франшизы от юристов с 10-летним опытом
Тщательно проверим юрлицо, договор, фин модель и условия бизнеса. Поможем защитить ваши интересы и уберечь от потери денег, и времени.
Для проверки введите название компании, адрес сайта, ИНН или загрузите договор с франшизой
Изучим договор и добьемся правок для вашей безопасности
Детально проверим компанию франшизы по 9 опасным пунктам
Аудит франшиз подойдет тем, кто:
Планирует покупку франшизы в 2024 году и хочет сделать это безопасно
Не хочет терять от 120 000 ₽ на франшизе “пустышке”
Хочет получить полное выполнения обязательств от владельца франшизы
По статистике – 67% договоров франшиз содержат отсутствие каких-либо гарантий исполнения обязательств владельца для франчайзи
Почему опасно покупать франшизу без проверки?
“Минное поле” в договоре
На словах у франшизы все красиво, но в договоре могут быть скрыты:
Выход из под гарантий
Запрет на деятельность в нише без этой франшизы
Невозможность вернуть деньги в случае нарушений
Маркетинг порой обманывает. В реальности может оказаться:
Управляющей компании франшизы не существует
Генеральный директор подставной человек
Технологии франшизы незаконно скопированы у других компаний
Для проверки введите название компании, адрес сайта, ИНН или загрузите договор с франшизой
Как защитить себя?
Проверить франшизу в «Доступном Праве»
Отправляете нам: сайт, договор франшизы и выбираете тариф
Юристы по технологии проверяют компанию и договор
Выдаем вердикт по франшизе и добиваемся коррекции договора, с повышением вашей безопасности
За 2 дня
Вы получаете отчет по франшизе, с выявленными рисками и рекомендациями
Этапы проверки франшизы за 2 дня
Анализ компании владельца франшизы
Находится ли компания на стадии банкротства
Арбитражные дела компании, не судятся ли с ней франчайзи
Отзывы о франшизе от реальных покупателей
Уставные документы компании
Действительно ли франшиза имеет зарегистрированное “ноу-хау”
И еще 8 пунктов технологии проверки компании
Анализ договора на покупку франшизы
На содержание кабальных условий
На исполнение обязательств, заявленных в маркетинге франшизы
На наличие гарантий
На наличие опасных хитрых пунктов
И еще 5 пунктов технологии проверки договора
Отчет о проверке и представительство в переговорах
Поможем добиться правок договора
Сопроводим сделку покупки франшизы с повышенными гарантиями
Безопасная покупка франшизы и старт нового бизнеса!
Вы покупаете проверенную франшизу с полной юридической гарантией исполнения обязательств и начинаете зарабатывать в новом бизнесе без риска больших потерь
Вы получите личного юриста с 14-летним опытом
Организует проверку франшизы
Ответит на ваши вопросы
Презентует отчет и проведет консультацию
Добьется исполнения ваших интересов и правок договора
Для проверки введите название компании, адрес сайта, ИНН или загрузите договор с франшизой
Покупать готовый бизнес — это верное решение, но
Важно подойти с умом к этому делу и детально проверить компанию и ее условия перед такой важной покупкой
Основатель «Доступного Права»
Что говорят покупатели франшиз о нашей услуге?
Обратилась к юристу по проверке франшизы по фулфейменту Wildberies и осталась очень довольна работой специалиста. Юрист полностью провела аудит компании, написала заключение и присоединилась к переговорам, где на финальном этапе компания просто предложили иметь договоренности в устном виде. Я поняла, что такая компания ненадежная, так как все должно быть зафиксировано в документе. Благодарю за оперативную работу! Обязательно проверяйте франшизы!
Меня, как неопытного предпринимателя заинтересовала франшиза Барбершопа, но так как ранее с таким не сталкивался, то обратился на сервис Доступное Право. Буквально за 2 дня юрист предоставил полный отчет по франшизе, предложил внести правки, которые учитывали мои интересы. Договор с франчайзером заключили, был момент просрочки, но благо все прописано в договоре, и мне это компенсировали. Спасибо! До сих пор обращаюсь к юристу по другим уже вопросам!
Покупатель франшизы "Барбершоп"
Заказывал проверку нескольких франшиз. Полученный анализ помог мне определиться и принять решение, с кем работать. Всем, кто хотят купить франшизу, рекомендую потратить денег на проверку на старте проекта, застраховав себя от больших потерь и разочарований!
Собрали все в одном месте
Чтобы выбрать франшизу, необходимо проанализировать ваш прошлый жизненный опыт. В каких сферах у вас накоплены компетенции? Что нравится лично вам? Где вы работали последние годы? Ответив на эти вопросы, вы сможете определить рынок и продукты, которые вам интересны. И далее ваша задача подобрать 10-20 франшиз в выбранном сегменте. Далее, выбранные франшизы необходимо проанализировать на предмет условий и цен. Нужно выбрать вариант, где собственники заявляют о доведении до результата и полном наборе для успешного заработка на франшизе: готовый маркетинг, помощь в найме сотрудников, описанная система работы и тд. На выходе у вас получится 1-5 ключевых вариантов франшизы. И далее, нужно обратиться за юридической проверкой франшизы в Доступное Право, чтобы выбрать самый надежный вариант и не потерять свои деньги!
Покупка готового бизнеса, с налаженными процессами – верное решение! Вам не придется тратить долгие годы и сотни тысяч рублей рекламного бюджета на поиск удачной модели привлечения клиентов. Вы сразу на старте будете понимать какой продукт нужен клиентам и, как сделать их счастливыми, чтобы они рекомендовали вашу компанию. Вы застрахуете себя от ошибок в найме сотрудников, опираясь на базу знаний франшизы. И сможете быстрее прийти к желаемому результату по прибыли, опираясь на поддержку уже состоявшихся предпринимателей в этой сфере. Покупка качественной франшизы – однозначно более короткий путь к результату. Но главное, купить действительно качественную франшизу, обойти стороной пустышку. Для этого проверьте франшизу перед покупкой в Доступном Праве! По результатам проверки вы сможете понять, во что вкладывать деньги безопасно!
Смотреть другие ответы