Перелицензирование управляющих организаций: важные аспекты и рекомендации
Жилищный Кодекс РФ предусматривает признание недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме через суд. При этом достоверность документов, подготовленных инициатором общего собрания собственников после собрания, проверяет Государственная Жилищная Инспекция. Разбираемся, может ли ГЖИ отказать управляющей организации во внесении дома в реестр лицензий, признав протокол собрания недостоверным.
Управляющие организации, первыми попавшие под перелицензирование, должны успеть подать в орган ГЖН заявление до 27 марта 2023 года. Но это только начало процедуры продления лицензии УО.
Подайте заявление на перелицензирование в установленный срок и без уплаты госпошлины
20 марта закрытый эфир о перелицензировании с членами Ассоциации Р1 провела её исполнительный директор Ирэн Парсамян. Она напомнила, что рестарт процесса продления срока действия лицензий УО начался 3 марта в соответствии с Федеральным законом от 21.11.2022 № 463-ФЗ.
№ 463-ФЗ перенёс сроки этого процесса, но правила по-прежнему регламентированы ПП РФ № 1110. Согласно п. 17 этого постановления, управляющая организация должна подать в надзорный орган заявление на продление срока действия лицензии. Сделать это нужно не ранее 60 рабочих дней и не позднее 45 рабочих дней до дня истечения срока документа.
Направить заявление можно онлайн через сервис на Госуслугах:
- Для подачи заявления на перелицензирование необходимо авторизоваться на Госуслугах и в соответствующем сервисе выбрать Продление срока действия лицензии.
Также Ирэн Парсамян напомнила участникам эфира, что до конца 2023 года кабмин отменил госпошлину для получения и переоформления лицензий, в том числе на управление многоквартирными домами (п. 4 постановления Правительства РФ от 23.01.2023 № 63). Эта мера распространяется на отношения с 1 января 2023 года: если компания к моменту появления ПП РФ № 63 уже оплатила лицензию, то вправе потребовать возврат средств.
Какие советы эксперты дали УО накануне старта перелицензирования
Ирэн Парсамян также привела перечень норм жилищных НПА, которые проверяют органы Госжилнадзора в рамках перелицензирования. У ведомства есть всего 15 дней, чтобы провести проверку и вынести решение по заявлению.
Госжилинспекция проверяет УО:
- Соблюдение лицензионных требований.
- Отсутствие неисполненных предписаний ГЖИ.
Учитесь на ошибках коллег и избегайте отказов в продлении лицензий
Отдельно участники эфира обсудили, на каких основаниях органы ГЖН отказали управляющим организациям в продлении лицензий при первом старте перелицензирования в октябре-ноябре 2022 года.
Ирэн Парсамян, проанализировав сведения от членов Ассоциации Р1 и клиентов РосКвартала, привела следующие основания:
Продление лицензии Управляющей Организации
В последнее время было обнаружено, что большая часть отказов в продлении лицензии на управление многоквартирными домами связана с нарушениями внесения информации в ГИС ЖКХ. Для помощи в этом вопросе был проведен курс повышения квалификации, который показал, что для успешного получения лицензии необходимо проверить дату окончания срока действия новой лицензии, сохранить все данные о перелицензировании и следовать моделям развития событий после успешного продления лицензии.
Действие лицензии УО
Эксперты подчеркивают, что после 17 апреля 2023 года Управляющие Организации должны направить возражения в орган жилищно-коммунального надзора, если не хотят продлить лицензию на более короткий срок. Кроме того, компании должны ссылаться на специальное письмо Госдумы и Минстрой России для защиты своих прав.
Изменения в Положении о лицензировании УО
С 1 марта 2022 года вступили в силу шесть изменений в Положении о лицензировании Управляющих Организаций. Для получения дополнительной помощи и рекомендаций от экспертов, участвуйте в закрытых встречах и семинарах, организованных Ассоциацией Р1.
Передача документов ОСС в надзорный орган
Орган Госжилнадзора напоминает о правилах передачи подлинников документов ОСС в ведомство: результаты голосования и принятые решения должны фиксироваться протоколом общего собрания. Управляющие Организации обязаны направить документы в Госжилнадзор в течение пяти дней с момента получения, соответствуя установленным требованиям.
Необходимо также отметить работу уникального сервиса органа Госжилнадзора Санкт-Петербурга для приема сообщений о фальсификации протоколов ОСС. После проверки фактов было обнаружено признаки недействительности решений в 285 многоквартирных домах города.
Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы получать свежие новости и советы о работе в сфере ЖКХ и управлении многоквартирными домами!
Преимущества использования Упрощённой формы сообщения о неучастии в ОСС
Сообщило органа ГЖН, что новая упрощённая форма сообщения о неучастии в ОСС позволяет жителям избегать длительных судебных разбирательств в случаях, когда кворум собрания не соблюдается. Электронный формат этого сообщения также признан очень удобным для использования. Сейчас проводится работа по улучшению функционала, интерфейса и выгрузке данных с данного сервиса.
Новые НПА о надзоре за состоянием лифтов и их замене
Четыре новых НПА вышли на свет, касающиеся надзора за состоянием лифтов и правил замены. Данные документы содержат важные аспекты, о которых важно быть осведомленным.
Отключение отопления в МКД с автономной котельной по желанию жителей
Ответственные лица из Ставропольского органа Госжилнадзора подтвердили, что жители домов с автономными котельными могут отключить отопление по своему желанию до окончания отопительного периода. В случае отсутствия такого решения собрания, отопление отключается в соответствии с общими правилами муниципалитета.
Аварийная остановка лифта: действия жителей и АДС
Госжилнадзор Санкт-Петербурга уточнил, что следует предпринять в случае аварийной остановки лифта в многоквартирном доме. Аварийно-техническое обслуживание лифта предусматривает конкретные шаги для эвакуации пассажиров и обеспечения их безопасности. Время эвакуации не должно превышать 30 минут, а устранение неисправности в жилищном фонде не более суток.
Проверки и предоставление ЖКУ: важные вопросы и разъяснения
Орган ГЖН описал процедуру проверок компаний, управляющих коттеджными посёлками, и пояснил особенности уплаты за ЖКУ через СБП. Важно иметь представление о таких вопросах, чтобы быть в курсе всех изменений и требований. Надзорные органы, проводя проверки, могут выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.
Все эти нововведения и разъяснения помогут жителям и управляющим организациям быть в курсе всех изменений и требований, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством. Упрощённые процессы и ясные инструкции способствуют более эффективному управлению жилыми помещениями и повышению качества предоставляемых услуг.
Выдача предписаний после 17 марта 2023 года
Орган Госжилнадзора Якутии сообщил, что с 17 марта 2023 года ограничения на выдачу предписаний об устранении нарушений, выявленных в ходе контрольных мероприятий, были сняты (постановление Правительства РФ от 10.03.2023 № 372). Ранее, согласно ПП РФ № 366, предписания могли выдаваться только по нарушениям, представляющим угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, после исполнения предписания, выданного после 1 марта 2023 года, надзорный орган может проверить его исполнение при согласовании с прокуратурой. Юридические лица могут уведомить ГЖИ об устранении нарушений в установленный срок, чтобы быть исключены из контроля.
История проверки бывшей управляющей организации
Период между расторжением договора с прежней УО и регистрацией новой в реестре лицензий может вызвать споры о том, кто взимает плату за ЖКУ. Однако, важно также понять, может ли орган ГЖН проверить бывшую управляющую организацию и применить штраф за нарушения в доме.
Нарушения и штраф для бывшей УО
В середине 2021 года в Подмосковье ведомство выявило нарушения в работе одной из управляющих организаций. Нарушения включали в себя нарушение лицензионных требований. УО была административно наказана, устранила нарушения и заплатила штраф.
Собственники приняли решение расторгнуть договор управления и выбрать другую компанию. После жалобы в орган ГЖН о том, что бывшая УО не исполнила предписание, проведена проверка, которая показала наличие неустраненных нарушений.
Бывшая УО получила новое предписание и штраф, однако оспорила решение в суде, утверждая, что проверка была проведена незаконно.
Судебное решение
Суд указал на отсутствие оснований для проверки компании, с которой расторгли договор. Сделанное ГЖИ действие было признано необоснованным, так как коллективная жалоба жителей была подана после истечения срока привлечения к ответственности.
Бывшая УО была оштрафована за неисполнение предписания, однако суд признал проверку проведенной без законного основания из-за смены управляющей организации.
В итоге судья признал постановление надзорного ведомства незаконным, удовлетворив иск управляющей организации. Апелляционная инстанция, куда обратилась ГЖИ, коллег поддержала.
Госжилинспекция настаивала на том, что, согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, УО-истец на момент проверки ещё управляла спорным МКД. Но апелляционный суд отклонил довод: ч. 7 ст. 162 ЖК РФ регламентирует срок, в который УО обязана приступить к работе в связи с заключением ДУ, но не обязывает компанию оказывать услуги после его расторжения.
Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ
При разрешении спора инстанции должны установить, кто в спорный период на самом деле управлял домом
Кассационная инстанция прислушалась к доводам органа ГЖН и согласилась, что у ведомства были основания проверить выполнение требований по содержанию и ремонту спорного МКД. Госжилинспекция получила жалобу жителей, которые указали на наличие нарушений и при выездной проверке подтвердила эти факты, зафиксировав в акте (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, ч. 2 ст. 10 № 294-ФЗ).
Главный вопрос, который, по мнению кассационного суда, должны были выяснить коллеги, – продолжала ли УО-истец управлять домом на момент проверки и составления этого акта. Судья указал на то, что изменения в реестр лицензий внесены через полтора месяца после спорной проверки.
Новая УО в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ должна была приступить к управлению домом только 1 февраля. С момента проведения ОСС и до внесения изменений в реестр лицензий ответственность за содержание МКД лежала на компании-истце.
Кассационный суд указал, что нижестоящие инстанции не проверили, кто управлял домом в спорный период. Поэтому он отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение. Но и после повторного рассмотрения решение первой инстанции осталось неизменным: постановление органа ГЖН незаконно.
Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ
Первичен договор управления, воля ОСС и фактическое выполнение работ, а не запись в реестре
В деле № А41-11465/2022 перед судами в очередной раз встал вопрос о том, с какого момента новая УО начинает управлять домом, а прежняя – прекращает это делать. От этого зависит, вправе ли орган ГЖН проверять прежнюю компанию в то время, когда договор с ней уже расторгнут, а данные о новой ещё не внесены в реестр лицензий.
Формально новая компания должна были приступить к управлению только с момента внесения дома в лицензию, но на практике так бывает не всегда. И судебная практика Верховного суда РФ в последние годы демонстрирует тенденцию отхода от формализма.
Например, в деле № А76-30255/2018 Верховный суд РФ указывал на модель добросовестного поведения бывшей УО: зная, что собственники на ОСС расторгли с ней договор, она устраняется от управления домом, не взимает с жителей плату за ЖКУ даже в период до внесения изменений в реестр лицензий. При этом важное условие – выбранная на собрании организация или образованное ТСЖ приступили к работе в этот период.
Также при рассмотрении вопроса об управлении домом в период до внесения изменений в реестр лицензий следует учитывать ещё две позиции ВС РФ:
Как указал ВС РФ в деле № А33-27179/2018, первичен договор управления и фактическое выполнение работ, а отсутствие записи в реестре не свидетельствует об обязанности бывшей УО оказывать услуги и проводить работы вопреки воле жителей, выраженной на ОСС.
В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра:
В рассмотренном деле № А41-11465/2022 нет ни одного из этих условий: собственники сами решили расторгнуть договор с компанией. Их воля первична. Таким образом, кассационный суд, следуя практике ВС РФ, призвал уйти от формализма и разобраться в фактической составляющей спора – установить, кто управлял домом в период проверки. Если к работе уже приступила новая организация, то именно она допустила выявленные нарушения, а не бывшая УО.
ГЖИ проверяет документы на достоверность согласно приказу № 938/пр
В соответствии с пунктами 4, 7 приказа № 938/пр, в течение 10 дней со дня поступления от управляющей организации заявления о внесении в реестр лицензий нового многоквартирного дома и пакета прилагаемых к нему документов ГЖИ должен принять одно из трёх решений:
Чтобы вынести решение, ГЖИ проверяет представленные документы, в том числе протокол общего собрания собственников и приложения к нему на:
Последнее условие как причину отказа во внесении в реестр лицензий МКД решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 отменил Верховный Суд РФ.
Если в ходе проверки документов ГЖИ выявляет недостоверность или противоречия сведений, то он приостанавливает рассмотрение заявления управляющей организации до устранения выявленных нарушений, в соответствии с пунктом 10 приказа № 938/пр.
Протокол ОСС можно оспорить только через суд
Юристы, участвовавшие в дискуссии и считавшие, что ГЖИ не имеет права признавать протокол общего собрания собственников недействительным из-за заявлений нескольких собственников, подкреплялось следующими аргументами:
История одного решения ГЖИ
Из анализа статей Жилищного Кодекса РФ и пунктов приказа № 938/пр следует, что ГЖИ может не внести в реестр лицензий управляющей организации многоквартирный дом, если в ходе проверки установит недостоверность предоставленных сведений. В том числе надзорное ведомство может вынести решение о недостоверности протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о заключении договора с управляющей организацией.
Подобная ситуация рассматривалась юристами в одной из групп в популярной социальной сети. В ГЖИ поступил полный пакет документов с заявлением от управляющей организации о внесении в её реестр лицензий нового многоквартирного дома.
Среди документов был составленный согласно требованиям Жилищного Кодекса РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с приложениями. На общем собрании собственники решили расторгнуть договор с прежней управляющей организацией и выбрали другую для заключения нового договора управления. Пакет документов соответствовал требованиям приказа № 938/пр.
Однако в надзорное ведомство поступили заявления от нескольких собственников помещений в указанном многоквартирном доме. Собственники в письменной форме утверждали, что в общем собрании собственников участия не принимали и не голосовали, хотя их присутствие зафиксировано в итоговых списках и бюллетенях для голосования.
ГЖИ на основании этих заявлений установила, что решение о смене управляющей организации было принято в отсутствие кворума и предоставленные сведения недостоверны. Ведомство отказало управляющей организации во внесении многоквартирного дома в реестр.
Мнения юристов, рассматривающих данную ситуацию, разделились. Главные темы дискуссии свелись к тому, имеет ли ГЖИ право без решения суда признавать решение ОСС недействительным из-за сомнения в подлинности документов и поэтому отказать управляющей организации во внесении в реестр лицензий нового дома.
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Решения ОСС направляются в ГЖИ и оспариваются в суде
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изложен в статье 45 Жилищного Кодекса РФ. Итогом собрания становится протокол с обязательными приложениями, список которых приведён в пункте 20 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Оригиналы документов инициатор направляет на хранение в ГЖИ субъекта РФ, согласно части 1.1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ.
ГЖИ проводит проверку достоверности документов, входящих в комплект, и правомерность принятия на общем собрании собственников соответствующих решений, в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. В первую очередь это касается вопросов выбора управляющей организации, смены одной управляющей организации на другую в целях заключения договора управления или создания ТСЖ.
Если на общем собрании собственники выбрали управляющую организацию для заключения с ней договора управления или сменили компанию, то проверку пакета документов ГЖИ проводит в соответствии с пунктами 2–7 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 25.12.2015 приказа № 938/пр.
При этом, чтобы оспорить решение, принятое на общем собрании, собственники помещений в многоквартирном доме или представители ГЖИ должны обратиться с иском в суд, согласно части 6 статьи 46, пункта 1 части 6 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ.
Права ГЖИ на проверку протокола ОСС подтверждает судебная практика
Право ГЖИ проводить проверку достоверности и соответствия предоставленных сведений уже имеющимся в реестре данным, представленных управляющей организацией с заявлением о внесении многоквартирного дома в реестр лицензий, подтверждается позицией судов. Так, в ходе рассмотрения спора двух управляющих организаций о праве управлять многоквартирным домом Арбитражный суд Иркутской области подчеркнул, что ГЖИ обязан проверять поступившие документы, а при обнаружении нарушений – требовать их устранения.
Решение о внесении изменений в реестр принимается ГЖИ только в том случае, когда заявление и документы полностью соответствуют условиям, указанным в пункте 5 приказа № 938/пр. При принятии решения инспекция не оценивает правильность оформления протокола ОСС и приложений к нему. Несоответствие оформления документов ОСС не может стать причиной отказа во внесении изменений в реестр лицензий.
В ходе судебного разбирательства управляющая организация, договор с которой собственники решили разорвать, заявила о подделке протокола собрания. Но ГЖИ не нашла оснований и доказательств данного утверждения, поэтому внесла изменения в реестр лицензий.
ГЖИ может установить недостоверность протокола ОСС
Иную позицию в споре занял известный юрист Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». В ходе дискуссии он обосновал право ГЖИ в данной ситуации отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий.
Дмитрий Гордеев обратил внимание на то, что проверка ГЖИ в соответствии с пунктами 2–7 приказа № 938/пр и оспаривание общего собрания собственника в суде в соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ – разные действия, и они оба соответствуют законодательству.
Согласно приказу № 938/пр, ГЖИ проводит проверку предоставленных управляющей организацией документов:
Поэтому в указанной выше ситуации ГЖИ обязана проверить факты не участия в ОСС собственников, подавших об этом заявление. Это важное свидетельство против достоверности протокола собрания, и ГЖИ должен приобщить их к проверке.
В этом, по мнению Дмитрия Гордеева, и есть смысл расследования, которое ГЖИ обязана проводить согласно пункта 2 части 5 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. Инспекция проверяет правомерность принятия общим собранием собственников решения о выборе управляющей организации для заключения с ней договора управления многоквартирным домом.
Также юрист заострил внимание на том, что ГЖИ не имеет права внести многоквартирный дом в реестр лицензий, если управляющая организация не предоставила бюллетени, подтверждающие кворум общего собрания собственников, или копию договора управления, подписанного необходимым количеством собственников в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ.
Поскольку собственники подали заявления о своём отсутствии на общем собрании, то их голоса не учитываются при подсчёте. В таком случае решение о смене управляющей организации было принято в отсутствие кворума, а договор управления не подписан необходимым количеством собственников помещений.
По мнению Дмитрия Гордеева, в суде можно оспорить как протокол ОСС, так и результаты проверки ГЖИ, опровергнув принятые во внимание свидетельские показания собственников.
Решение остаётся на усмотрении ГЖИ
Управляющие организации, направляя в ГЖИ заявление и документы для внесения многоквартирного дома в реестр лицензий, должны иметь в виду:
При этом решение инспекции о внесении изменений в реестр или отказе в этом остаётся на усмотрение ведомства. ГЖИ может как внести многоквартирный дом в реестр, предоставив решение вопроса о достоверности протокола общего собрания собственников на усмотрение суда, так и отказать управляющей организации.
