Как проверить участок перед покупкой – основные шаги
Иногда после сделки выясняется, что на участке нельзя строить дом или придется возводить его не там, где планировали.
Продавцы часто намеренно вводят в заблуждение, ведь продать землю сложнее, чем, например, квартиру или уже построенный дом с землей: покупателей на участок ищут долго и цепляются за каждого. А бывает, продавец и сам не знает, что у него участок с проблемами.
У земли могут быть неверные границы, по ней могут проходить чужие коммуникации, а еще там может быть запрещено строительство дома. Поэтому участок перед покупкой стоит тщательно проверить.
В статье расскажу об основных проблемах с землей и о том, как их выявить до сделки.
Выбирайте проблему
Купить можно только тот участок, который стоит на кадастровом учете, то есть информация о нем есть в ЕГРН. Покупателю нужно удостовериться, что:
- Участок находится в кадастре.
- На нем нет запретов на строительство.
Далее расскажу, как все это проверить.
Основные документы для проверки
Поездки на просмотры участков бывают затратны по времени и деньгам, поэтому лучше начинать с анализа документов. Часть земель отсеется уже на этом этапе. Вот какие бумаги смотреть:
Документ о подтверждении права собственности на участок: Выписка из ЕГРН — главный документ для покупателя, потому что содержит максимум информации об объекте покупки на дату оформления выписки.
Выписка об объекте недвижимости: Из нее можно узнать информацию о кадастровом номере, площади, адресе и правообладателях участка.
Выписка о переходе прав: По ней будет понятно, как менялись собственники участка.
Кадастровый план территории: Позволяет увидеть участок и границы соседних участков.
Чтобы заказать любой вид выписки из ЕГРН на недвижимость, включая землю, на госуслугах нужно выбрать раздел Стройка. Недвижимость и перейти на вкладку Выписки из ЕГРН. Можно посмотреть информацию о земле онлайн бесплатно или запросить официальный документ от Росреестра.
Документы для проверки земельного участка
Правоустанавливающий документ на землю. Его копия доступна в Росреестре за 450 ₽. Только собственник земли может запросить его.
Правоустанавливающим документом могут быть:
- Договор купли-продажи
- Дарственная
- Свидетельство о праве собственности
Эти документы необходимо проверить, чтобы удостовериться, как владелец получил земельный участок.
Межевой план
Еще один важный документ – межевой план, который определяет границы участка. Всегда нужно проверить его наличие и достоверность.
Проблемы, которые могут возникнуть с межевым планом:
- Отсутствие межевого плана
- Некорректное проведение межевания
- Пересечение с красными линиями
- Захват земель лесного фонда
Как проверить качество межевания
Проблемы, которые могут возникнуть с межеванием:
- Незаконное
- Недостоверное
- Нерациональное
Всегда лучше обратиться к кадастровым инженерам для проверки и уточнения границ земельного участка.
Проверка недостоверного межевания земельных участков в России
Самой большой проблемой при покупке земельного участка является недостоверное межевание. Около четверти всех проведенных межеваний в России считаются недостоверными, что подтверждается результатами комплексных кадастровых работ.
Проверка границ участка
Чтобы избежать недостоверных данных при покупке участка, рекомендуется провести проверку границ при помощи кадастрового инженера. Этот профессионал выедет на место и сделает новые измерения, чтобы проверить соответствие координат поворотных точек в ЕГРН фактическому местоположению столбов, заборов и других объектов.
Такой процесс может быть затратным, поскольку определение координат нескольких точек может стоить около 10,000 ₽ за точку.
Проверка границ через публичную кадастровую карту
Возможно также самостоятельно проверить недостоверно межеванные участки через публичную кадастровую карту Росреестра. Для этого вам понадобится кадастровый номер участка и доступ в интернет.
- В строке поиска на карте введите кадастровый номер участка.
- Нажмите Найти для отображения изображения границ участка и соседних участков.
Подробности проверки
Чтобы точнее проверить границы участка, вам придется сравнить кадастровые границы с фактическими объектами на местности, такими как заборы. Помните о том, что изображения на карте могут иметь регулярное смещение относительно реальных границ участков.
Для выявления регулярного смещения в конкретной местности, вам придется рассмотреть участок и определить повторяющиеся паттерны смещения.
Выберите участок с известными границами со всех сторон и определите общее регулярное смещение. Затем сравните это смещение с другими участками в поселке для определения достоверности межевания.
Заключение
Проверка недостоверного межевания земельных участков является важным шагом перед приобретением собственности. Следуя описанным методам, вы сможете убедиться в правильности границ участка и избежать неприятных сюрпризов после покупки. Если же участок находится в коттеджном поселке, лучше обратиться к профессионалу для проверки.
Получение градостроительного плана
Градостроительный план участка необходим для соблюдения градостроительных норм, определения места строительства и требуемых отступов. Получить градостроительный план может только собственник участка. Градплан выдает местная администрация по запросу владельца. Это можно сделать лично в отделе архитектуры или землеустройства, через МФЦ или госуслуги.
Администрация обязана выдать градплан в течение 14 дней бесплатно. Перед покупкой участка стоит запросить градостроительный план, чтобы знать ограничения на строительство и особенности участка.
Что показывает градостроительный план
Градплан отражает расположение соседних участков и дорог. Он показывает зоны застройки, отступы от границ участка и охранные зоны. Также в градплане можно найти разрешенное использование участка и параметры строительства.
Недостатки градостроительного плана
Градпланы иногда могут быть сложными для понимания, что делает трудным определение возможности строительства. Некоторые градпланы могут содержать общие рекомендации, вместо конкретных указаний. Не всегда в градостроительном плане можно найти информацию о подземных коммуникациях или требованиях к размещению дома.
Вывод
Градостроительный план является важным документом при покупке участка земли. Он позволяет понять возможности и ограничения для строительства. Несмотря на некоторые недостатки, градостроительный план остается необходимым инструментом для правильного планирования застройки.
Покупатель ждет, что градплан расскажет, участок в зоне с особыми условиями использования, а там говорится, что это надо определить самому: «Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения».
Самое неприятное, что те градпланы, где строительство запрещено, и те, где разрешено, выглядят практически одинаково.
А еще ГПЗУ может содержать незаконный запрет на строительство или ошибочное разрешение. Например, у меня был случай, что в ГПЗУ стоял отказ в строительстве на основании неверно определенного расстояния от уреза воды до места размещения дома. А в другом ГПЗУ было пятно застройки, хотя на самом деле строить там нельзя, так как участок находится в зоне строгих ограничений санитарной охраны источников водоснабжения.
Топографический план — это, пожалуй, самый подробный из всех документов, который отражают реальное состояние участка. На топоплане будут отмечены высоты, хозпостройки, включая незарегистрированные, септики и другие коммуникации и даже кусты с деревьями.
Топоплан не обязательно будет у собственника участка. Такой документ делают платно — как правило, когда нужно протянуть на участок коммуникации. Например, топосъемку требуют газовики, чтобы газифицировать дом. Стоит она около 10 000 ₽. Но если топоплан есть у продавца, это несомненный плюс: по нему можно понять состояние участка, даже когда он завален снегом.
Как проверить участок по открытым источникам в интернете
Документы от продавца земли позволяют составить представление об участке. Но не всегда удается заполучить все документы, а еще есть риск, что они могут оказаться поддельными. Поэтому участок также стоит проверить по открытым источникам. Вот основные.
Публичная кадастровая карта. Посмотреть схему участка, сверить ее с документами и узнать основные характеристики можно на публичной кадастровой карте Росреестра. Для этого потребуется адрес или кадастровый номер.
В 2022 году с публичной картой Росреестра начались проблемы: например, там регулярно не подгружаются космические снимки и не отображаются зоны с особыми условиями использования. Поэтому можно пользоваться неофициальными аналогами публичной кадастровой карты: сервисами ЕГРП 365 или EGRP Map.
Это публичная кадастровая карта. Характеристики участка — слева. По центру — карта местности, можно оценить перспективы развития территории. Здесь везде предполагается жилищное строительство, но бывает, что где-то рядом зарезервирована земля под промышленность
По карте можно составить примерное представление об ориентирах и понять, где находится участок. Иногда продавец и сам не помнит, где его земля, — так происходит с заброшенными участками
Генплан развития местности. Это наглядная схема территории, которую можно посмотреть, чтобы избежать соседства с заводами и свалками. Генплан власти составляют на много лет вперед, но периодически дополняют и вносят изменения.
На карте генплана указаны зоны застройки: где планируется строить жилье, где будут дороги, кладбища и промзоны. Местные администрации обязаны публиковать генпланы на своих сайтах.
Еще посмотреть документацию территориального планирования можно в общероссийской информационной системе ФГИС ТП. В разделе «Документы» нужно применить «Поиск по территории» и ввести название населенного пункта. В системе собраны актуальные документы, старые и в стадии проекта. Иногда нужных файлов в системе не оказывается, тогда остается вариант искать на сайте администрации.
На этом генплане виден полигон ТБО, рядом с которым есть ферма (значок коровы) и пилорама, а южнее — птицефабрика. Темно-синим цветом обозначены государственные земли: можно предположить, что на них со временем появятся похожие объекты
Правила землепользования и застройки — ПЗЗ. В них содержится информация о локальных требованиях к стройке и эксплуатации земли.
В отличие от генплана, ПЗЗ более понятны. А в отличие от градплана, ПЗЗ — более доступный документ: администрации обязаны выкладывать правила на своих официальных сайтах. Поэтому, если у собственника участка нет градплана и он не хочет его получать, информацию об ограничениях можно узнать и из ПЗЗ.
Если в реальности свалка есть, а на карте ее нет, значит, она нелегальная и можно потребовать, чтобы власти с ней разобрались.
Как проверить участок на местности
Осматривать землю лучше всего весной: сразу будет понятно, в каком состоянии местная администрация или садовое общество содержит дороги и не сам участок. Вот что бывает, если не обратить внимания на сезон.
В Тюменской области мужчина купил земельный участок, чтобы построить на нем дом, а весной, когда начал таять снег, все залило водой. Оказалось, что рядом озеро, на самом участке высокий уровень грунтовых вод, да еще и соседи подняли свои участки, насыпав земли.
Специалисты сказали, что нужен метр щебня, чтобы осушить участок, а пока это фактически болото и строить там ничего нельзя. Покупатель послал продавцу претензию и потребовал вернуть деньги, но тот отказался.
Суд признал недостаток существенным и неустранимым, расторг договор купли-продажи и обязал продавца вернуть покупателю деньги.
На местности стоит посмотреть следующие детали.
Подъезды к участку. В документах не указывают, где именно располагается въезд на участок, но этот вопрос лучше решить до покупки, ведь придется подвозить стройматериалы и, возможно, загонять спецтехнику.
Хорошо, если для организации подъезда не требуется дополнительно отсыпать шлаком дорожки, а есть уже готовый въезд, например прямо с дороги. Но бывает так, что владелец организовал стихийный, ни с кем не согласованный подъезд на участок. В будущем удобство может обернуться проблемами: например, выяснится, что проезд пошел по частной земле пересек муниципальный водопровод. В последнем случае администрация поселка имеет право все перекопать для ремонта, засыпать землей, а больше ничего не восстанавливать.
По градостроительному плану будет видно, где должны быть проезды, а где нет.
Каков рельеф участка. По бумагам без топографического плана сложно понять, какие есть уклоны и другие особенности рельефа. Сам по себе уклон не страшен, другое дело, если земля стоит на границе с оврагом или, наоборот, пригорком. Овраг может осыпаться, и потребуется укреплять его. С пригорка почва, наоборот, будет съезжать на участок и потребуется строить подпорную стенку из бетона.
Такие укрепления — очень дорогостоящие, а еще не везде есть специалисты, которые умеют это делать.
Какие есть коммуникации, и как они далеко. Эту информацию лучше всего получить у соседей и сверить с тем, что есть в градплане. Нередко риелторы рассказывают небылицы о том, что рядом проходит газовая труба и подключить газ не составит труда. А потом выясняется, что до трубы километр и газовики просят миллион за подключение.
Проверить, как быстро получится подключить дом к газу, можно через сервис единого портала газификации. Данные по электричеству уточняют у сетевой компании. За водопровод обычно отвечает местная администрация и муниципальный водоканал.
По всем видам коммуникаций можно обратиться в областное правительство. Например, в Тюменской области главное управление строительства формирует перечень территорий и очередность их благоустройства: там знают, куда и когда подведут линии электропередачи, какие планы на строительство дорог и социальной инфраструктуры — садиков, школ и поликлиник.
Как быть, если проблемы с участком всплыли после сделки
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору между ними. Иначе покупатель вправе отказаться от договора, расторгнуть его и вернуть деньги. Как правило, это делают в суде: мало кто из продавцов соглашается добровольно аннулировать сделку.
Все, о чем покупатель мог знать до сделки, но не проявил должную осмотрительность и не перепроверил, будет серьезным аргументом против него. И придется доказывать, что недостатки земли существовали до сделки, а узнать о них не было возможности.
Проще говоря, отказаться от покупки, заранее узнав о проблемах с участком, гораздо проще, чем потом расторгать сделку.
Вот некоторые из проблем, с которыми чаще всего сталкиваются при покупке земли.
Вид разрешенного использования участка позволяет строить дом, а другие документы — нет
Для постройки индивидуального жилого дома подойдут такие виды разрешенного использования земли: для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства, под жилой дом, жилая застройка.
Не подходящий по цели вид разрешенного использования можно изменить, но это дорого и хлопотно: требуется вносить изменения в документы территориального планирования и зонирования, градостроительный регламент местности. Еще и могут отказать. Проще сразу подбирать участок с нужными характеристиками.
Случай из Вологды: покупатель земли подала иск к застройщику, у которого забронировала землю.
Оказалось, что участок подтапливает, но это еще полбеды, ведь вид его разрешенного использования — строительная промышленность, озеленение и благоустройство территории. Застройщик планировал строительство коттеджного поселка, а потом решил продать землю. Но не предупредил покупательницу, что строить дома на таких участках нельзя.
Суд расторг договор, деньги вернули покупателю, а землю — застройщику.
Но это очевидная ошибка. Хуже, когда с видом разрешенного использования все в порядке, а вот по другим документам строить жилой дом нельзя. Например, вид территориальной зоны по правилам землепользования и застройки не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. В выписке из ЕГРН категория «Земли населенных пунктов» с видом «Для индивидуального жилищного строительства», а территориальная зона в правилах землепользования — «Общественно-деловая» или «Зона рекреации».
Еще бывает, что участок в частном секторе после пересмотра властями правил землепользования и застройки оказывается в территориальной зоне многоэтажного строительства. В обоих примерах строить частный дом нельзя, хотя вид разрешенного использования позволяет.
Такую проблему невозможно выявить, если не изучить внимательно правила землепользования и застройки или градостроительный план.
Участок в залоге
Это значит, что у продавца есть обязательство перед кредитором, и если продавец его не исполнит, участок могут изъять за долги.
Как правило, речь идет о земельных участках, купленных в ипотеку, долг по которой не погашен.
Продавать землю без согласия кредитора нельзя. Банк разрешит вывести из залога и продать участок только после погашения задолженности. То есть сначала надо закрыть ипотеку или сделать наложение ипотек, если покупатель тоже берет кредит. Схемы здесь аналогичны тем, что применяются при продаже ипотечных квартир.
На участок наложен сервитут
Это ограничения для собственника, когда другой имеет право пользоваться его участком. Например, если необходимо обеспечить проход и проезд, проложить линию электропередачи, связи или трубопровод.
А в Кочубеевском районе Ставропольского края в суд пошел новый собственник. Он купил участок, а потом обнаружил, что по нему проходит водопровод, который принадлежит муниципалитету, но нигде не зарегистрирован и мешает строительству. Хозяин потребовал убрать трубу.
В суде землевладелец сказал, что продавец не предупреждал его о трубе, а обременений и ограничений на участке не зарегистрировано.
Представитель муниципалитета заявил, что, когда прокладывали трубопровод, законодательство не требовало регистрации. Возможности перенести трубу нет, да и сам участок нового владельца не определен на местности, то есть не имеет границ: пусть сначала хозяин разберется, где его земля, а потом уже о трубе говорить будем.
Суд установил, что водопровод проложили, когда земля выглядела как заброшенная, регистрировать его действительно было не нужно. Да и прежним собственникам было все равно. Новый владелец мог узнать о трубе и без записи о сервитуте. И на самом деле непонятно, где границы участка. Суд отклонил требование о демонтаже трубы, жалоба не помогла.
В идеале сервитут устанавливают по соглашению сторон, но, если хозяин противится, установить сервитут может суд. Сервитут регистрируется в ЕГРН, то есть его видно по выписке до сделки.
После смены собственника участка земельный сервитут сохраняется.
Бывает и так, что сервитут появляется уже после сделки. Например, энергетики решат тянуть новую ЛЭП и им потребуется поставить опору на частной земле. Предугадать такое практически невозможно.
Собственница земельного участка из Пятигорска подала в суд на соседей — новых собственников смежного участка — за то, что те нарушили уже существующий сервитут. Женщина строила дом на своей земле, для этого ей нужен был проезд по участку соседей шириной 8 метров. А новые владельцы будто специально поставили капитальный гараж и завалили все мусором.
Женщина просила обеспечить ей проезд, предлагала обновить данные о сервитуте в Росреестре и даже обращалась в полицию. Но все было бесполезно. И тогда она пошла в суд с просьбой признать сервитут бессрочным, обязать соседей демонтировать гараж и вывезти мусор. Все ее требования суд удовлетворил.
Участок расположен в зоне с особыми условиями использования
В земельном кодексе 28 видов таких зон. Участок может быть поблизости от аэропорта, газопровода, высоковольтных линий электропередачи, разлившихся рек или птицефабрики. Если участок попал в одну из таких зон, то использовать по назначению его можно, но с оглядкой на правила застройки для специальной зоны.
Этот участок расположен в особой зоне — прибрежной защитной полосе реки
Информация об этом есть в выписке из ЕГРН
Разберем особенности часто встречающихся зон.
Охранная зона инженерных коммуникаций — в ней нельзя строить, складировать материалы, мусор и грунт. Охранную зону устанавливают на случай аварий, чтобы спецтехника могла раскопать трубы для ремонта, а сами аварии не представляли угрозы для людей и зданий.
Например, на расстоянии двух метров от газопровода низкого давления нельзя ничего строить, рыть погреба, разводить огонь и блокировать доступ к трубе.
Охранная зона линий электропередачи (ЛЭП) — это территория рядом с электрическими проводами, где ничего нельзя строить без согласования с энергетиками. В зависимости от напряжения на линии, это может быть расстояние от 2 до 55 метров по каждую сторону от кабеля.
Охранная зона, которую зарегистрировали в ЕГРН, будет отражена в выписке.
Этот земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Вдоль его северной границы идет ЛЭП, которая показана красным цветом — можно спутать с границей участка. По этой карте непонятно, что за ЛЭП и какие у нее охранные зоны, но это можно выяснить на местности
В выписке из ЕГРН есть более информативная схема участка: уже видна охранная зона ЛЭП
Водоохранная зона — строить в этой зоне не запрещено, но любые работы надо выполнять так, чтобы не загрязнить водоем. На таком участке запрещено держать домашних животных и пахать землю.
Зона подтопления или затопления — значит, участок находится вблизи водоема, который иногда разливается. Строить на таком участке можно, только если принять меры инженерной защиты от воды. Но какие именно меры нужны — обычно нигде не прописано, и непонятно, строить или достаточно досыпать песка. Этот вопрос остается на усмотрение чиновников.
Зоны подтопления порой захватывают огромные территории, а еще эти зоны регулярно пересматриваются. То есть может быть, что сегодня участок в зоне подтопления, а в следующем году уже нет, и наоборот.
Прибрежная полоса — это территория общего пользования и застраивать ее нельзя. Для рек протяженностью более прибрежная полоса составляет 20 метров.
Зоны сохранения наследия — они могут называться , например архитектурно-планировочная зона, защитная полоса культурного наследия или охранная зона природного заповедника.
В таких зонах строительство может быть полностью запрещено или разрешено с ограничениями. Например, чтобы снести старое здание на участке, придется взять обязательство построить из исторических материалов.
Такие участки чаще всего продает государство или муниципалитет через торги, а находятся они в исторических местах.
Так на публичной кадастровой карте выглядит участок под объектом культурного наследия регионального значения. Купить землю у муниципалитета можно через торги, а использовать ее разрешено только под объект здравоохранения
Тюменская область уже пыталась продать этот участок, и даже есть проект договора, в котором прописано, что нельзя менять облик здания и нужно соблюдать особый режим использования участка
Охранная зона аэропорта — строить там либо нельзя совсем, либо нужно согласовать параметры строительства не только с муниципалитетом, но еще и с руководством аэропорта.
Покупательница из Казани обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи земли недействительным. Требовала вернуть участок продавцу, а ей — деньги.
Дачница купила землю под садоводство, планировала построить жилой дом. Выписку из ЕГРН до покупки получила, но особых условий там не нашла. А продавец знал о них, но умолчал.
Когда дошло до оформления уведомления о начале строительства, выяснилось, что строить капитальный дом нельзя: участок расположен в границе приаэродромной территории.
Суд встал на сторону истицы и признал сделку недействительной.
По участку прошла красная линия
Это означает, что участок попал в границы территорий общего пользования. Как правило, речь идет о том, что участок «заступил» на улицу или захватил придорожную полосу.
На общественных территориях нельзя размещать частные объекты, поэтому велик риск судебного разбирательства.
Департамент строительства Хабаровска обратился в суд: новый собственник одного из участков возвел фундамент для гаража, а участок расположен в границах красных линий — там планируется строительство развязки.
Суд выяснил, что гараж уже построен, но выглядит он как жилой дом. Оказалось, прежнему собственнику выдавали градостроительный план, где была информация, что участок расположен в границах красных линий и возводить на нем капитальные строения нельзя.
Суд постановил снести гараж и освободить землю.
Границы участка установлены неверно или их нет
Бывает, что продают участок, у которого по документам нет границ, и он обозначен только схематично. Такой участок нужно поставить на кадастровый учет и только потом совершать сделку. Передавать деньги продавцу за участок, границы которого не определены, — риск для покупателя. Ведь можно купить не ту землю, о которой договорились, и столкнуться с проблемами при переходе права.
Участки без границ в документах будут иметь статус «ранее учтенный», а вместо кадастрового номера у них иногда будет так называемый условный номер.
Здесь земельный участок хоть и имеет кадастровый номер, но обозначен как ранее учтенный. Межевание этого участка не проводилось, границы непонятны
Чтобы поставить такую землю на кадастровый учет, надо вызвать кадастрового инженера, провести межевание и внести данные в ЕГРН.
Житель города Гулькевичи купил дом с землей. Границы участка на момент сделки не были определены, и покупатель занялся этим сам. Он нанял кадастрового инженера, а тот подготовил межевой план. Оказалось, участок находится в другом населенном пункте и даже в другом муниципальном районе, а еще пересекается с лесом.
Покупатель отправил продавцу претензию, в которой потребовал расторгнуть договор купли-продажи. Продавец сказал, что покупатель видел участок и знал, что границы не определены, поэтому не на кого пенять. Так дело попало в суд.
В суде покупатель сказал, что его ввели в заблуждение относительно местоположения земли, а сам он точно понять границы участка не мог. Суд удовлетворил его иск. Продавец дважды оспаривал решение, но тщетно.
Но чаще случается, что межевание уже сделано, а реальность не соответствует документам. Например, забор поставлен так, что захватывает часть соседской или городской земли.
На участок наложен арест
Арест накладывают судебные приставы — например, если собственник задолжал банку или не платит алименты. Еще может быть наложен запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью.
Подписать договор купли-продажи и передать деньги за арестованный участок можно, но перерегистрировать его не получится. Чтобы оформить переход права, продавец должен разобраться с долгами и добиться от приставов, чтобы они сняли арест.
Жительница Крымска купила землю, а потом обратилась в Росреестр, чтобы зарегистрировать за собой право собственности. Там ей сообщили о запрете, наложенном на участок за долги продавца перед банком.
В договоре был пункт «продавец гарантирует, что продает свободный от арестов участок». Но в реальности оказалось не так. Женщина стояла на том, что она добросовестный покупатель, а закончить сделку не может.
Суд удовлетворил требования женщины, потому, что она не знала об аресте в момент сделки. Но так бывает далеко не всегда, чаще суд указывает покупателю, что он не проявил должную осмотрительность. Сейчас банк, в пользу которого наложили арест, пытается оспорить решение. Если сделку расторгнут, покупательница потеряет участок, где она уже начала благоустройство.
Вопросы к самому продавцу
При покупке земли стоит соблюдать все правила проверки продавца, что и при покупке квартиры. Вот какие могут быть проблемы.
В отношении продавца приставы ведут исполнительное производство. Это предвестник возможного ареста имущества. Проверить продавца можно на сайте судебных приставов. Если приставы наложат арест во время сделки, регистрацию приостановят до его снятия, но не более чем на три месяца. А если после этого срока не снять арест, в регистрации откажут, и это можно будет обжаловать только через суд.
Продавец продает совместно нажитый участок без согласия супруга. Даже если земля, купленная в браке, оформлена на одного, для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга.
Если согласия не было, сделку можно оспорить в течение года со дня, когда второй супруг узнает о сделке.
Самый простой способ узнать, что человек состоит в браке, — посмотреть штамп в паспорте. Но этот штамп не обязателен, поэтому чаще стороны оговаривают этот момент устно и в договор купли-продажи участка вписывают условие примерно такого содержания: «Продавец гарантирует, что земельный участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны сделки в момент ее совершения не могли знать. Он не является совместным имуществом и для его продажи не требуется согласие супруга (и) продавца».
В случае спора эта формулировка станет аргументом в пользу добросовестности покупателя. И если супруг продавца заявит права на участок, будет чем оперировать: получится, что продавец ввел в заблуждение.
Также можно попросить у продавца справку из загса об отсутствии записи акта о гражданском состоянии. Такую справку могут изготовить за день, на ней будет печать загса.
Продавец — банкрот. Имущество банкрота подлежит продаже с торгов. Если участок находится в числе этого имущества, будут проблемы. Финансовый управляющий, который ведет процедуру банкротства, может обратиться в арбитражный суд, и сделку признают недействительной.
Что в итоге
Адрес или кадастровый номер участка
Кликните на карте на любой земельный участок или дом, чтобы получить информацию
Объект по этим данным не найден
На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т.е. измерены точные координаты углов).
Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет
Подробнее читайте в нашей статье
Объект по этому номеру не найден
Проверьте правильность кадастрового номера.
Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8
Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском
Объект по этому адресу не найден
Нужно указать более точный адрес.
Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8
Все данные об объектах недвижимости России хранятся в Едином государственном реестре – ЕГРН. Через сервис Н.Реестр можно проверить земельный участок по адресу. Можно узнать по кадастровому номеру расположение участка и найти информацию о нем, либо сделать тоже самое по точному адресу объекта. Выписка на участок придет в течение 30 минут на ваш электронный адрес.
Как узнать кадастровый номер земельного участка по адресу
Узнать кадастровый номер земельного участка по адресу можно с помощью публичной кадастровой карты России либо с помощью Росреестра земельных участков. Также информация о кадастровом номере участка содержится в выписке из ЕГРН.
Кадастровый номер участка и адрес участка имеют однозначное взаимное соответствие. Это означает, что по кадастровому номеру узнать расположение участка также возможно с помощью тех же инструментов.
Проверка документов при покупке земельного участка
Что можно узнать о земельном участке из выписки ЕГРН
Выписка из ЕГРН поможет узнать кадастровый номер участка по адресу, либо же наоборот – узнать расположение участка по кадастровому номеру. Также отчет покажет следующую информацию об объекте:
Эта информация поможет избежать покупки залогового или арестованного имущества. Посмотреть образец выписки.
Документ позволит узнать полную историю объекта. Насторожитесь, если у земельного участка большое количество владельцев. Чем больше настоящих и бывших собственников, тем больше шанс столкнуться с проблемами по разделу имущества.
Внимание!В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Какой вид выписки из ЕГРН на земельный участок заказать
Как проверить объект недвижимости
На сайте Н.Реестр вы можете заказать три вида выписок. Они содержат официальную информацию и имеют ЭЦП Росреестра. Поэтому такую выписку из ЕГРН можно предоставить в государственные органы и при этом оперативно проверить участок на юридическую чистоту. Оригинал выписки из ЕГРН в Росреестре будет идти дольше.
Выписки из ЕГРН.Реестра отличаются по стоимости и количеству предоставляемых данных:
Обратите внимание, что проверить по адресу кадастровый номер земельного участка можно бесплатно. Для этого не нужно заказывать выписку, просто введите адрес в окно поиска. Проверить земельный участок прямо сейчас!
Как избежать риска банкротства продавца недвижимости и защиты имущественных прав в суде? Самостоятельно проверить объект недвижимости и собственника
Что еще важно знать перед проверкой земельного участка
На сайте Н.Реестр можно проверить участок по кадастровому номеру или по адресу. Выбирайте то, что вы знаете.
Проверка кадастрового номера бесплатная. Также к бесплатным данным относится информация об основных характеристиках объекта (площадь, назначение, вид жилого помещения и т.д.). Вся остальная информация всегда платная.
Вы также можете узнать, как определить границы участка по кадастровому номеру.
После заказа выписки из ЕГРН письмо с вложениями поступает на почту обычно в течение 30-60 минут. Ожидание документа может быть увеличено до 72 часов, если база данных будет перегружена или возникнут технические проблемы.
Выписка из ЕГРН на землю придет в формате PDF. К ней будет приложен файл в виде ЭЦП Росреестра.
Заказать выписку на земельный участок из ЕГРН!
Вы купили участок земли или хотите узнать данные о ваших недвижимых объектах? Проверка кадастрового номера очень важна, чтобы получить всю необходимую информацию об участке. В России все земельные участки должны быть зарегистрированы в кадастре недвижимости.
Реестр кадастровых номеров земельных участков в Российской Федерации можно проверить онлайн. Это просто и быстро. Справочная информация содержит номер участка по адресу, образцы отчетов и другие данные о каждом объекте. Вы можете использовать сервисы для проверки как для личных целей, так и для покупки недвижимости, чтобы избежать мошенничества.
Когда вы проверите кадастровый номер участка, вы сможете увидеть информацию о размере участка, текущей налоговой ставке, цене земли, на которой расположен участок, а также общую информацию о прилегающих участках.
Также вы можете проверить кадастровый номер земельного участка в Реестре, чтобы убедиться, что продавец имеет право на его продажу. Вы сможете увидеть информацию о текущих владельцах и общую историю собственности на участке. Это даст вам большую уверенность в покупке недвижимости.
Как проверить кадастровый номер земельного участка в Реестре онлайн?
Одним из важных показателей при покупке земельного участка является его кадастровый номер. Он нужен для установления точных границ участка, его площади, формы и других параметров. Но как проверить правильность кадастрового номера в Реестре онлайн?
Существует несколько способов проверки кадастрового номера на сайте Росреестра. Самый простой и быстрый способ — воспользоваться справочной информацией на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр РФ).
Также можно воспользоваться другими сервисами, например, порталом «Публичная кадастровая карта», для уточнения информации о кадастровом номере и параметрах участка. Важно знать, что Росреестр предоставляет бесплатный доступ к этим сервисам и всей информации о всех зарегистрированных объектах недвижимости в России.
Что такое кадастровый номер и зачем он нужен?
Кадастровый номер — это специальный номер, присваиваемый каждому земельному участку и объекту недвижимости в Российской Федерации, для их идентификации в реестре государственной кадастровой справки.
Кадастровый номер содержит информацию о всех объектах недвижимости на территории РФ и позволяет быстро проверить права на земельные участки и объекты недвижимости. Кроме того, кадастровый номер необходим для подготовки отчетов о состоянии земельного участка или недвижимости, а также при проведении проверки на законопослушность.
Проверить кадастровый номер земельного участка или объекта недвижимости в Реестре можно как по адресу, так и по номеру. Существуют специальные образцы отчетов, которые содержат информацию о земельных участках и объектах недвижимости, включая сведения об их площади, назначении, правах на них и многое другое.
Где найти кадастровый номер земельного участка
В Реестре недвижимости РФ можно найти информацию о всех объектах недвижимости, включая земельные участки. Для проверки кадастрового номера необходимо знать адрес объекта или его местоположение.
В справочной информации по адресу росреестра можно найти образцы отчетов по недвижимости и узнать, как правильно проверить кадастровый номер.
Проверка кадастрового номера земельного участка проходит в несколько этапов. На первом этапе необходимо проверить соответствие адреса или местоположения кадастровому номеру.
Для проверки кадастрового номера всех участков на конкретном адресу, можно воспользоваться функцией поиска на сайте Росреестра.
Если участок был зарегистрирован недавно, то кадастровый номер может не отображаться в Реестре онлайн. В этом случае для получения информации о кадастровом номере земельного участка необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения участка.
Кадастровый номер является уникальным идентификатором каждого земельного участка в России. Корректность кадастрового номера можно проверить по специальным таблицам, которые доступны в Интернете.